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RÉFLEXIONS SUR D'ÉVENTUELLES RESTRICTIONS POUR LES NON-RÉSIDENTS À L'ACHAT D'UN LOGEMENT AUX BALÉARES

À la suite de l'initiative parlementaire récemment approuvée, le débat sur la limitation du logement dans les îles Baléares aux non-résidents est à nouveau sur la table. C'est une réalité indéniable que la Communauté autonome a connu une grande croissance démographique au cours des dernières décennies, ce qui a entraîné le problème de l'accès au logement.

Pour atténuer l'effet de la surpopulation, la possibilité de restreindre la vente de propriétés aux non-résidents ou à ceux qui vivent dans l'archipel depuis moins de cinq ans a été évoquée.

 

Sujets couverts par la mesure

L'un des points les plus importants à clarifier en ce qui concerne la mesure proposée est la définition spécifique du concept de non-résident. S'il s'agissait de non-résidents des Baléares, nous serions confrontés à une mesure incontestablement inconstitutionnelle et, par conséquent, inapplicable. Elle violerait les principes constitutionnels de l'égalité, du libre choix de la résidence et du droit à la propriété privée, qui figurent respectivement aux articles 14, 19 et 33 de la Constitution espagnole.

En aucun cas, la prémisse contenue dans l'article 53.1 CE ne pourrait être invoquée en ce qui concerne la réglementation des droits constitutionnels par la loi, car le contenu essentiel de ces droits n'est pas respecté.

Nous comprenons que ce n'est pas le cas, et que l'initiative parlementaire fait référence aux étrangers non résidents, donc peut-être qu'une terminologie plus appropriée serait celle de non-nationaux.

En ce qui concerne les étrangers, d'une part, nous trouvons ceux qui ne résident pas en Europe, qui jouissent de la liberté de choisir leur lieu de résidence, sous réserve uniquement des limitations découlant des lois et des traités, comme le prévoit l'article 5 de la loi organique 4/2000, du 11 janvier, sur les droits et libertés des étrangers en Espagne et leur intégration sociale. Toutefois, nous nous concentrerons sur les ressortissants d'un État membre de l'Union européenne, qui bénéficient du statut de citoyen européen et de tous les droits qui en découlent.

La liberté de circulation, de résidence et d'établissement des citoyens européens est l'un des piliers fondamentaux de la réglementation communautaire énoncée dans le traité sur le fonctionnement de l'Union européenne, ainsi que dans des traités internationaux tels que le traité de Maastricht de 1992 et le traité de Lisbonne de 2009.

S'il est vrai qu'il existe des exceptions à ces principes dans des pays comme la Finlande (sur le territoire des îles Aland), Malte et le Danemark, ceux-ci ont été inclus dans une période transitoire avant l'adhésion définitive à l'Union par le biais de dérogations aux traités qu'ils étaient destinés à ratifier. Il est également important de souligner que le seul pays qui limite effectivement la possibilité d'acheter une première résidence est le Danemark en dérogeant au protocole 22 du traité de Schengen ; la restriction imposée par les autres pays ne s'applique qu'à l'achat d'une résidence secondaire.

Cependant, lorsque l'Espagne a rejoint l'UE en 1986, elle n'a établi aucun type de traitement différencié en ce qui concerne la limitation du logement pour les non-résidents, ratifiant tous les traités et règlements européens sans aucune exemption.

Comme le stipule l'article 96 de la Constitution, tous les traités internationaux signés par l'Espagne font partie de son système juridique et ne peuvent être modifiés, sauf de la manière prévue par les traités eux-mêmes. Il ne serait donc pas possible pour un territoire de modifier unilatéralement une norme qui implique autant d'acteurs internationaux. 

 

Canal de traitement

Si ce n'est pas la première fois qu'une telle mesure est proposée au niveau européen, elle n'a jamais abouti. Des restrictions sur l'achat d'un logement par des non-résidents ont été proposées dans les régions françaises et italiennes, mais ont échoué parce qu'elles étaient contraires aux réglementations nationales et européennes.

Un autre cas intéressant est celui de certaines municipalités de Flandre, qui ont établi des restrictions à l'achat de biens immobiliers au motif qu'elles n'avaient pas de liens suffisants avec le territoire dans lequel elles entendaient s'installer. La question a été contestée, jusqu'à la Cour européenne de justice, qui a jugé que la règle était contraire aux principes de l'UE, mais a établi la viabilité future de la restriction si elle était justifiée par des raisons d'intérêt général.

Cette résolution laissait la porte ouverte à de futures mesures restrictives à condition qu'un intérêt général pouvant aller au-delà du droit européen à la liberté de circulation et de séjour soit dûment et strictement justifié.

Dans l'hypothèse où les îles Baléares voudraient effectivement donner suite à la proposition, elles devraient le faire en créant une loi autonome invoquant ses compétences en matière d'aménagement du territoire et de logement accordées par l'article 148.1.3 du CE. Le premier obstacle auquel le législateur régional serait confronté serait de justifier dûment la nécessité de la mesure dans l'intérêt général.

Si c'est le cas, le règlement devra être soumis à l'organisme national pour examen. Comme l'établit l'article 149.1.2 et 3 de la Constitution, l'État a une compétence exclusive en matière d'étrangers et de relations internationales, c'est donc l'État qui déterminerait si le règlement est conforme au droit européen. De même, dans le cas où il est considéré comme conforme au droit international, l'État serait le plus responsable en cas de recours pour non-conformité introduit par l'Europe.

Dans cette situation, la Cour de justice de l'UE jugerait l'affaire en rendant une décision contraignante, motivée par la mise en balance de l'intérêt général et des droits découlant des règles européennes.

 

Le facteur économique

Un autre point décisif à évaluer est l'impact économique - et social - que l'application de la mesure aurait sur les îles. Actuellement, plus de 25 % du PIB de la Communauté autonome est lié au secteur de l'immobilier, les achats de biens immobiliers étrangers représentant près de 40 % du total. De même, la plus grande recette fiscale de l'archipel repose sur les droits de mutation.

La future commission - encore à former - chargée d'analyser la mesure devra prendre en compte l'ampleur de la restriction, ainsi que les répercussions qu'elle aurait sur l'économie des résidents des Baléares.

 

Au vu de ce qui précède, on peut conclure que l'application d'une règle restreignant l'accès à l'achat de biens immobiliers par des non-résidents étrangers sera une tâche ardue, tant au niveau national qu'international. Il est clair qu'il est nécessaire de promouvoir des mesures visant à faciliter l'accès au logement des insulaires, même si cela doit toujours se faire dans le respect de la loi et de la constitutionnalité.

 

Javier Blas
Clara Lladó

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