Le plan européen pour le logement abordable : comment l'UE entend-elle enrayer la crise de l'accès au logement ?

Trouver un logement à un prix raisonnable est devenu l’un des principaux casse-tête pour des millions d’Européens. Et les chiffres le confirment : la Commission européenne elle-même reconnaît que, depuis 2013, l’achat d’une maison coûte désormais plus de 60 % plus cher, et la location, environ 20 % de plus, avec des hausses encore plus marquées dans certaines villes en particulier.

Le problème ne réside pas seulement dans les prix, mais aussi dans le manque de logements disponibles. Le logement social ne représente qu’entre 6 % et 7 % du parc immobilier européen total, alors que, paradoxalement, près de 20 % des logements sont inoccupés. À cela s’ajoute l’essor des locations touristiques de courte durée, qui ont explosé de 93 % entre 2018 et 2024.

Face à ce constat, Bruxelles a décidé d’agir et a lancé le Plan européen pour le logement abordable. L’objectif est double : d’une part, stimuler la construction de logements abordables, durables et de qualité ; d’autre part, donner aux États membres ainsi qu’aux collectivités régionales et locales davantage d’outils pour faire face à leurs propres problèmes de logement.

Construire davantage et avec moins de bureaucratie

L’un des grands axes du plan consiste tout simplement à construire davantage. Selon les estimations de la Commission, l’Europe devrait construire plus de deux millions de logements chaque année pour répondre à la demande actuelle, ce qui se traduit par environ 650 000 logements supplémentaires par an et un investissement avoisinant les 153 milliards d’euros par an. Des chiffres qui donnent une idée de l’ampleur réelle du problème.

Pour tenter de se rapprocher de ces objectifs, la Commission a élaboré une stratégie européenne pour la construction de logements, destinée à rendre le secteur plus productif et plus compétitif, et à faciliter l’adoption de nouveaux matériaux et systèmes de construction.

Elle envisage également d’alléger une grande partie des formalités administratives qui ralentissent aujourd’hui les nouveaux projets : accélérer et numériser les procédures d’urbanisme et l’octroi des permis, et réduire les charges administratives imposées par la réglementation européenne.

Les locations touristiques, sous la loupe

L’un des points qui suscitera le plus d’intérêt dans les zones touristiques est celui que la Commission consacre explicitement aux locations de courte durée.

Bruxelles reconnaît ce que l’on sait déjà très bien dans de nombreuses destinations : dans les villes et les zones touristiques, le coût du logement rend très difficile l’accès de la population locale à un logement à un prix raisonnable.

C’est pourquoi une nouvelle loi sur le logement abordable entrera en vigueur en 2026, qui devra doter les autorités nationales, régionales et locales d’outils concrets pour gérer les locations de courte durée dans les zones où la pression sur le marché du logement est la plus forte.

Pour l’instant, toutefois, la Commission n’est pas entrée dans les détails : elle ne précise pas de quels outils il s’agira ni jusqu’où ira cette future réglementation. Ce qu’elle laisse toutefois entrevoir, c’est que cette initiative devra également s’attaquer à certaines pratiques spéculatives et soutenir les réformes mises en œuvre par les différents pays.

C’est un sujet qu’il convient de suivre de près dans des régions comme les îles Baléares, où le tourisme et le marché du logement sont si étroitement liés que l’accès au logement est depuis des années l’un des principaux problèmes pour ceux qui y vivent toute l’année.

Davantage de moyens financiers

Le plan ne se limite pas à des changements réglementaires. Un autre volet important consiste à obtenir davantage de financements pour le logement social et abordable.

À cette fin, la Commission souhaite mettre en place une plateforme paneuropéenne d’investissement dans le logement, capable de mobiliser aussi bien des fonds publics que privés. En outre, elle propose de simplifier les règles européennes en matière d’aides d’État, afin de faciliter l’affectation de fonds publics à ce type de projets.

Rien que dans le cadre budgétaire actuel 2021-2027, l’UE a déjà mobilisé plus de 43 milliards d’euros pour le logement, auxquels s’ajouteront 10 milliards supplémentaires en 2026 et 2027. Les institutions financières associées au projet estiment qu’environ 375 milliards d’euros pourraient être mobilisés d’ici 2029.

La Banque européenne d’investissement jouera également un rôle clé : elle prévoit de consacrer plus de 75 milliards d’euros au cours des trois prochaines années à des projets de logement et d’efficacité énergétique.

Les jeunes et les autres groupes vulnérables, au cœur du plan

La Commission accorde une attention particulière aux groupes qui rencontrent le plus de difficultés pour accéder à un logement : les jeunes, les étudiants, les stagiaires et les travailleurs essentiels qui, bien souvent, ne peuvent même pas se permettre de vivre à proximité de leur lieu de travail.

Parmi les mesures annoncées, il convient de souligner, à titre expérimental, un système de garanties qui réduirait, voire supprimerait, la nécessité de verser une caution pour accéder à certains logements.

Des actions visant à prévenir le sans-abrisme et l’exclusion résidentielle ont également été annoncées, ainsi que des mesures destinées à améliorer l’efficacité énergétique des bâtiments et à alléger le poids des factures d’électricité et de gaz pour les ménages.

Et maintenant ?

Bon nombre de ces mesures restent encore à préciser, mais le plan met clairement une chose en évidence : le logement occupe déjà une place importante, et de plus en plus, dans l’agenda européen.

L’UE ne va pas se substituer aux États membres dans leurs politiques de logement, mais elle peut influencer des aspects qui finissent par les affecter directement : le financement, les aides publiques, la construction, l’efficacité énergétique ou la régulation du marché intérieur.

En 2026 est également prévu le premier sommet des chefs d’État ou de gouvernement de l’UE consacré exclusivement au logement, ainsi que le lancement d’une nouvelle Alliance européenne pour le logement, à laquelle participeront des villes, des régions, des États membres, des institutions européennes et des représentants du secteur.

Au cours des prochains mois, il faudra suivre de très près l’évolution de la future loi sur le logement abordable et, surtout, les mesures qui seront finalement envisagées concernant les locations de courte durée. Sa portée pourrait s’avérer particulièrement décisive pour des territoires comme les Baléares, où la pression touristique coexiste, depuis des années, avec de sérieuses difficultés d’accès au logement.

Chez ILLESLEX, nous suivons de près l’évolution réglementaire qui touche le marché immobilier et touristique des Baléares. La future réglementation européenne sur le logement abordable et les locations de courte durée pourrait entraîner des changements importants pour les propriétaires, les investisseurs, les promoteurs et les opérateurs touristiques au cours des prochains mois.

Notre équipe fournit un conseil complet en droit immobilier, urbanistique, touristique et réglementaire, en anticipant l’impact juridique des changements réglementaires et en accompagnant nos clients dans la prise de décisions stratégiques.

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