Sobre la legitimació de segons adquirents per reclamar a les promotores per incompliment contractual

El passat 22 de juny de 2022 el Tribunal Suprem (Sala 1ª Civil) mitjançant la seva Sentència núm. 494/2022 de 22 de juny, va abordar una qüestió de summe interès per als qui de manera habitual es relacionen amb el sector immobiliari i de la construcció.

En concret, en la citada resolució, l'Alt Tribunal es pronuncia respecte de la legitimació dels segons compradors- els qui no adquireixen directament del promotor-, per a reclamar a aquest per les diferències entre els materials i qualitats reflectits en la memòria de qualitats i els finalment instal·lats en els immobles comercialitzats.

En aquest cas, tant el Jutjat de Primera Instància com l'Audiència Provincial que van conèixer de l'assumpte, van resoldre desestimant la demanda interposada pels segons compradors, en entendre en tots dos casos que aquests mancaven de legitimació activa per a reclamar a la promotora aquests imports.

En aquest sentit es pronuncia l'Audiència Provincial de Cadis en la seva Sentència de 15 d'abril de 2014, en els següents termes:

"[...] Aplicant la doctrina exposada, que aquesta sala comparteix plenament, no cap sinó confirmar plenament l'encertat criteri de la jutge a quo quan entén que en el cas d'actuacions a(sic)qüestió controvertida afecta a la qualitat de les portes i fronts d'armaris, que sí que van ser instal·lades però segons refereix la demandant, no de manera concorde amb la memòria de qualitats, la qual cosa no afecta l'essència i integritat de l'immoble ni al seu ús i habitabilitat sinó a la seva millora, no constant haver-se pactat en els contractes de venda a tercers -posteriors al lliurament dels habitatges per la promotora-, la cessió d'accions enfront de la promotora per les diferències de qualitats inicialment pactades amb la mateixa i màximament quan els preus de compra per tercers van ser diferents als de venda de les demandades, per la qual cosa l'excepció ha de prosperar [...]".

Enfront d'aquest pronunciament es va interposar per part d'aquests compradors recurs de cassació que va ser admès a tràmit i posteriorment resolt per la Sala Primera del Tribunal Suprem.

Després d'estudiar les circumstàncies del cas i les al·legacions de cada part, a l'empara de diverses sentències del propi Tribunal Suprem - Sentència del Tribunal Suprem núm. 597/1997, de 30 de juny i Sentència del Tribunal Suprem 269/2011 d'11 d'abril-, i de la jurisprudència en elles citada, la Sala conclou que:

“D'aquesta doctrina jurisprudencial es dedueix amb claredat en interpretació de l'art. 1257 del C.Civil, que els recurrents (com segons adquirents dels habitatges) estan legitimats per a reclamar en aquest procediment, en defensa dels seus drets, adquirits derivativament sobre la base de la compravenda dels anteriors titulars, que mai van renunciar als seus drets.

[…]

Aquesta Sala ha de declarar que l'acció exercitada tendent a reclamar per la diferència de qualitats en portes i fronts d'armari té transcendència substancial en llaures a preservar la integritat del bé, quan les venedores van incomplir manifestament el compromís adquirit en virtut de la Memòria de Qualitats, document que integra amb caràcter essencial la compravenda, de tal manera que els arts. 3 i 4 del RD 515/1988, de 21 d'abril, exigeixen que es respecti l'ofert publicitàriament i que tingui a la disposició dels compradors la referència als materials emprats.

[…]

En conclusió, els recurrents tenen legitimació activa per a reclamar, encara que fossin segons adquirents (arts. 1101, 1124 i 1257 del C. Civil)”.

D'aquesta manera, es confirma que els segons adquirents d'un habitatge comprat sobre pla, estan legitimats per a reclamar enfront de la promotora per incompliment contractual de la memòria de qualitats.

Amb això, el Tribunal Suprem es reafirma i confirma la seva doctrina en relació al dret que assisteix als segons adquirents per a reclamar enfront de la promotora a l'empara dels articles 1101, 1124 i 1257 del Codi Civil.

Tenint en compte la casuística i operativa en el sector immobiliari, la sentència citada i transcrita resulta d'especial interès ja que dota de seguretat jurídica a tots els operadors del mercat deixant encara més clar el dret que assisteix als segons adquirents enfront dels promotors.

Pedro Pérez-Cuesta Llaneras
Illeslex Advocats