Entrega de vivienda de primera ocupación, licencia de primera ocupación, cédula de habitabilidad y tipo impositivo aplicable en el IVA

Como todos los promotores saben, el espacio de tiempo entre la finalización de una obra nueva, que se acredita con el certificado de la Dirección Técnica de la obra y la concesión por parte de los ayuntamientos de la licencia de primera ocupación, puede ser de dos o tres meses siendo optimistas en algunos casos, ya que se precisa inspección ocular del técnico municipal. Además, tras la concesión de dicha licencia todavía queda el trámite administrativo de acudir al Consell Insular a los efectos de que te expida la cédula de habitabilidad, trámite que en Mallorca tarda aproximadamente un mes.

 

Frente a estos hechos, la situación en la que nos encontramos es que el vendedor quiere vender tras finalizar la obra y el comprador quiere comprar y entrar en la vivienda. Sin embargo, como veremos a continuación, la normativa fiscal del IVA impide de facto que se cumplan los deseos tanto del vendedor como del comprador.

 

En efecto, a los efectos de la Ley del IVA se considera primera entrega de vivienda la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada.

 

Respecto al tipo impositivo aplicable de IVA a esta primera entrega de vivienda, hay que tener en cuenta el artículo 91. Uno.1.7º de la Ley del IVA, que establece la aplicación de un tipo reducido del 10 por ciento a las siguientes entregas: 7º Los edificios o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente.

 

En este sentido, la Dirección General de Tributos se ha pronunciado en varias consultas vinculantes (V2970-20, V3248-18, V0284-10) sobre el criterio seguido por la Administración para considerar un edificio apto para su utilización como vivienda: un bien inmueble tiene la consideración de parte de un edificio apta para su utilización como vivienda cuando disponga en el momento de la entrega de la correspondiente cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación y, objetivamente considerado, sea susceptible de ser utilizado como tal. El hecho determinante para la aplicación del tipo reducido del 10 por ciento a la entrega objeto de consulta lo constituye la aptitud del piso para su utilización como vivienda. Dicha aptitud la otorga la correspondiente cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación siendo irrelevante, por tanto, el destino (oficina o despacho) al que se va a afectar el inmueble. 

 

Por lo tanto, en el supuesto de no disponer en el momento de la transmisión de la correspondiente cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, la transmisión no quedaría sujeta al tipo reducido del 10 por ciento y pasaría a tributar al tipo general del 21 por ciento.

 

No obstante, si nos encontrásemos ante el supuesto de que la construcción del inmueble está terminada porque así lo acredita el final de obra firmado por la Dirección facultativa pero todavía no se ha obtenido la licencia de primera ocupación y/o la cédula de habitabilidad por el proceder administrativo que más arriba comentábamos, ¿podría ser de aplicación el tipo del 10 por ciento si se demuestra a través del certificado de final de obra de la Dirección facultativa  y/o certificado de Arquitecto que acredite que la vivienda reúne las condiciones exigidas por el Decreto autonómico 145/97 de 21 de noviembre, que regula las condiciones de habitabilidad de una vivienda, que la vivienda está terminada?

 

Sobre esta cuestión, ha matizado en sentido favorable el Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC) en su resolución de 21 de mayo de 2021, en la que establece que “no obstante, se admite también la aplicación del tipo reducido en un supuesto en el que la cédula de habitabilidad se obtuvo en un momento posterior al de la entrega, pero el reclamante prueba debidamente que la construcción del inmueble estaba terminada en la fecha de la entrega, que no hubo ninguna modificación del mismo entre dicha fecha y la de obtención de la cédula, debiéndose el retraso únicamente a motivos administrativos. Procede, por tanto, la aplicación del tipo impositivo reducido cuando se acredita que el certificado municipal de final de obras y la cédula de habitabilidad se conceden respecto de un inmueble que se encuentra en el mismo estado y condiciones que en el momento de la entrega”.

 

En este sentido, el TEAC confirma que la cédula de habitabilidad no es el único criterio objetivo para valorar si un inmueble se puede calificar como vivienda. En el supuesto que no hubiese modificación en la vivienda entre el final de obra de la Dirección facultativa y la cédula de habitabilidad, será posible la aplicación del tipo reducido del 10 por ciento.

 

A pesar de lo anterior, hay que tener en cuenta que la resolución del TEAC no hace constar expresamente el cambio de criterio, por lo que a fecha de hoy esta anterior Resolución no es vinculante para la Administración tributaria conforme al artículo 242.4 de la Ley General Tributaria. Por lo tanto, hasta que se no emita una nueva consulta tributaria o una resolución por unificación de criterio de acuerdo con el criterio del TEAC de 21 de mayo de 2021, no habrá plena seguridad jurídica para el contribuyente y por tanto habrá que esperar a que las dos administraciones (Ayuntamiento y Consell) otorguen la licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad respectivamente.       

 

 

Santiago Blas Janssens
Economista-Asesor fiscal

Javier Blas Guasp
Socio Director
 

 

 

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