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ARRENDAMIENTO RÚSTICO: Duración mínima del contrato y preaviso de un año del dueño al inquilino para dar por terminado el contrato

La firma del contrato de arrendamiento rústico en nuestras islas empieza a tener bastante frecuencia y buena acogida. Esto se debe, fundamentalmente, a las limitaciones y restricciones urbanísticas que rigen en nuestro territorio insular, que hacen que muchos propietarios, inversores y promotores vean un modo distinto de aprovechar y rentabilizar el suelo rústico a través de la agricultura (sobre todo sector vinícola y del aceite de oliva), ganadería, etc., e incluso adaptar sus propias fincas que habían sido objeto de expedientes de infracción urbanística a este tipo de usos y aprovechamientos para evitar excesivas demoliciones y elevadas sanciones.

 

La Ley vigente en materia de arrendamientos rústicos data de 2003, siendo modificada en 2015, tratándose de una Ley muy distinta a la que más conocemos, que es la de arrendamientos urbanos.

 

La principal intención de este breve artículo es la de advertir que dicha Ley de Arrendamientos Rústicos cuenta con unas normas (contenidas en su art. 12) un tanto delicadas para los propietarios/arrendadores en el marco de este tipo de contrato de arrendamiento rústico, y no es otro que el de la duración mínima del mismo, así como el del preaviso que debe efectuarse al arrendatario antes de llegar a la fecha de finalización del mismo.

 

Pues bien, en cuanto a la duración de este tipo de contrato, cabe señalar que, aunque en el contrato se pacte expresamente una duración inferior a los cinco años, dicha cláusula contractual será nula de pleno derecho, salvo que en la práctica el arrendatario la acate y de por finalizado el contrato a esa fecha pactada inferior a 5 años. Pero si el arrendatario pretende quedarse hasta los cinco años, tendrá derecho a prorrogar el contrato hasta que se cumpla dicho período, aunque el contrato establezca una duración menor. De este modo, esta norma (prevista en el artículo 12.1 de la Ley), es de carácter imperativo y prevalece sobre la voluntad de las partes.

 

No obstante, esta norma imperativa de la duración mínima referida del artículo 12.1 es de las pocas que concurren en dicho texto legal de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en tanto que esta última tiende a conceder un amplio margen a la voluntad de las partes contratantes, y así lo dispone la prácticamente unanimidad de la doctrina y jurisprudencia.

 

Otro de los artículos importantes es el previsto en el apartado 3 de este mismo artículo 12 de la Ley, que dispone que el arrendador, para recuperar la posesión de la finca al término del plazo contractual, deberá notificárselo con UN AÑO de antelación, so pena de que, en caso contrario, dicho contrato se prorrogaría por CINCO AÑOS MÁS automáticamente, lo cual podría resultar excesivamente gravoso para aquéllos propietarios que tienen otros proyectos en dicha finca, y que por un eventual descuido, o porque ese burofax no llegó por motivos diversos, o por cualquier otra causa, no se logró notificar con ese año de antelación. Respecto a este artículo 12.3, del preaviso del año de antelación, hay que subrayar que no es de aplicación imperativa, es decir, que prevalece lo que pacten las partes (1.255 Código Civil), de tal forma que si en el contrato se prevé expresamente, de forma clara y terminante, que el contrato finaliza en una determinada fecha (recordar siempre como mínimo de cinco años), sin necesidad de preaviso por parte del arrendador al arrendatario y, por tanto, sin aplicación de prórroga alguna, dicho pacto será plenamente válido, eficaz y prevalente sobre lo dispuesto en el artículo 12.3 de la Ley. En este sentido mencionamos, por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Granada de 20 de abril de 2020.

 

En definitiva, el espíritu primordial de la Ley de Arrendamientos Rústicos es el de conferir prioridad a lo que pacten las partes en el contrato en todo aquello que no sea contrario al único contenido imperativo de la misma, que realmente es el de la duración mínima del contrato de los cinco años (artículo 12.1).

 

Feliu Martorell Brotad
Illeslex Abogados
 

 

Para obtener información adicional sobre el contenido de este documento puede dirigirse a ILLESLEX en info@illeslex.com

 

 

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