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El fenómeno del COLIVING

Adaptarse o morir. Eso es lo que nos ha enseñado la pandemia. De hecho, nos lo sigue enseñando. Es indudable que la pandemia ha modificado nuestro estilo de vida y no solo desde una perspectiva personal, sino también económica y laboralmente hablando.

Focalizando nuestra atención en el turismo hay que resaltar que los alojamientos de lujo no dejan de crecer, mientras se está dejando de lado la demanda creciente de gama baja. El apetito de elevar la categoría es palpable en Baleares, el sector de lujo se hace cada vez más fuerte con el apoyo de los inversores. Sin embargo, la pandemia también ha dejado ver que cada vez hay más turistas que buscan alojamientos baratos, mientras el cerco regulatorio está ahogando al alquiler vacacional. Los jóvenes quieren `hostels´, hay todo un nicho por explotar.

La demanda de la gente joven de segmento bajo está creciendo mucho y su interés son los hostels vacacionales y urbanos. Es otro efecto de la pandemia. Mientras crece el cerco en contra de las viviendas de alquiler turístico. Volviendo a los alojamientos de gama baja también están creciendo en Europa, Francia y Países Bajos ya están aprovechando la oportunidad.

La recuperación del sector turístico el pasado verano de 2021 quedó a medio gas por las restricciones que los países todavía mantenían para contener la pandemia. Sin embargo, estas limitaciones no impidieron a Airbnb cerrar un tercer trimestre de récord con un alza de ventas del 36% respecto al mismo periodo de 2019. Para Nate Blecharczyk (Boston EEUU,1983), cofundador y director de Estrategia de la plataforma digital de alojamiento, este incremento se debe a un cambio en la manera de viajar de los ciudadanos. “El turismo está volviendo con fuerza, pero lo hace de una manera diferente”. Blecharczyk vincula estas nuevas tendencias con el cambio de mentalidad respecto al teletrabajo en el último año y medio. “El 63% de los trabajadores espera que sus empresas les permitan mantener algún tipo de trabajo en remoto”. “Durante el último trimestre los ciudadanos cambiaron el avión por el coche para hacer escapadas más cerca de sus hogares y dispersando el turismo fuera de las ciudades”. “Se trata de un viajero familiar que convive en el lugar donde se traslada”, y Blecharczyk también dijo que “con plataformas como Zoom, los viajes de uno a tres días tenderán a desaparecer y se apuesta por encuentros de equipo para trabajar de forma colaborativa durante una semana o para eventos y conferencias”.  De hecho, ha indicado que “tenemos un proyecto con Málaga y la región de la Costa del Sol para convertirlo en un destino de largas estancias para nómadas digitales”.

En consonancia con lo expuesto anteriormente, vale la pena de hablar del  Coliving, objeto de este artículo.

 

¿Qué debemos entender realmente por coliving?

Coliving es una nueva forma de vivir que se centra en la comunidad. Un híbrido entre un producto residencial tradicional (alojamiento), una residencia de estudiantes (comunidad) y un hotel (servicios). Desde el punto de vista de la inversión, un activo construido para coliving maximiza el retorno €/m2 por la optimización del espacio. En este tipo de activos operativos lo que da valor al inmueble es más el negocio que se genera dentro que el tradicional €/m2 inmobiliario.

El concepto viene de Estados Unidos y Asia y se implanta en Europa a través de Reino Unido, Holanda y Alemania. En España tiene representación desde hace muchos más años de lo que parece, pero nació dedicado a nómadas digitales y en costa o en las islas. Ahora mismo el producto está virando a jóvenes profesionales o corporativos que ven en la vivienda un servicio, y un valor añadido importante al enfoque de comunidad que tienen estos espacios.

Responde a una necesidad de alojamiento temporal considerada de media estancia (3-24 meses) en la que el que alquila prefiere un espacio “plug and play”. Es decir, que esté activado y que tenga todos los servicios incluidos en la renta.

Desde el punto de vista del usuario, cada vez más la gente alquila en vez de comprar. Esta tendencia en porcentaje total sigue estando en torno al 20% en España desde hace muchos años, pero en jóvenes de 20 a 40 años ha pasado casi a un 40% en los últimos 10 años. Esto, evidentemente, responde a una incapacidad de compra de una vivienda, pero también a la mega tendencia mundial de ver la vivienda como un servicio y no tanto como una inversión.

Desde el punto de vista de inversión, dada la experiencia que ya tenemos en España, está demostrado que con un buen diseño este producto ofrece altos niveles de ocupación con tarifas asequibles.

Sin embargo, su encaje jurídico es complejo por la combinación de usos residenciales y terciarios. El coliving es una suerte de “estancia residencial prolongada con objetivo profesional o formativo”, sin concepto claro y definido en nuestro ordenamiento jurídico. Se mezclan varias figuras y no hay un encaje regulado específico, lo que hace necesario analizar individualmente cada proyecto y recurrir a las normas reguladoras de los contratos típicos más afines a esta figura y, especialmente, por vis atractiva, a la normativa general del Código Civil del contrato de arrendamiento (arts. 1.542 y ss. del código civil).

Así, el coliving no es un arrendamiento compartido o por habitaciones en sí mismo, por lo que se aleja de las figuras como el “hospedaje” o cesión temporal de habitación de espacio habitable a cambio de un precio; o el “derecho de habitación”, variante del derecho de usufructo por el cual una persona tiene derecho o facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia (art. 523 a 529 del Código Civil).

Por otro lado, tampoco es un arrendamiento sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, ya que no tiene como propósito satisfacer la “necesidad permanente de vivienda”. Puestos a encontrar una similitud o figura más cercana, el coliving se aproxima más a las figuras de los “apartahoteles” o a las residencias de estudiantes, aunque en el caso del coliving el público objetivo suele tener un perfil específico parecido. También existe cierta similitud con los apartamentos turísticos, cercanos a la normativa hotelera. Sin embargo, estas alternativas son soluciones habitacionales distintas.

Desde el punto de vista urbanístico, cierta doctrina acerca el coliving al uso hotelero o turístico. En este sentido, normas como el artículo 7 del Decreto 159/2003, de 10 de julio, de ordenación de establecimientos hoteleros de la Comunidad de Madrid, ofrecen una puerta abierta a estas formas de alojamiento. La normativa catalana ha introducido dos tipos alternativos de propiedad como la propiedad compartida o la propiedad temporal (timeshare) con el objeto de facilitar precisamente la entrada a los nuevos modelos internacionales residenciales como el coworking o el coliving.

Nuevas medidas en materia de vivienda: regulación del Coliving y otras novedades (Decreto Ley 50/2020, de 9 de diciembre)

En España solo tenemos un marco normativo que es el Decreto Ley 50/2020, de 9 de diciembre, citado por la Generalitat de Cataluña de medidas urgentes para estimular la promoción de vivienda con protección oficial y de nuevas modalidades de alojamiento en régimen de alquiler, que pretende responder a esta problemática desde diversas perspectivas, y una de ellas es la regulación del coliving.

La norma citada se refiere al coliving como “alojamientos con espacios comunes complementarios” y se admite expresamente su implantación en suelo destinado por el planeamiento a vivienda, y se establecen las condiciones mínimas que deben tener los espacios privativos y comunes, de tal suerte que se habilita a que tengan una superficie destinada a espacios privativos inferior a la fijada por la normativa de habitabilidad para el resto de las tipologías de vivienda. Así se salva uno de los principales escollos actualmente existentes (cumplimiento de normativa de habitabilidad) para su implantación en suelo destinado a vivienda.

En concreto, la normativa de habitabilidad deberá precisar la superficie mínima que deberán tener tanto los espacios privativos como los comunes. Transitoriamente, se establecen las superficies mínimas que deberán tener los espacios privativos y los comunes.

Se establece que, cuando el coliving ocupe la totalidad de un edificio, éste no se podrá dividir en propiedad horizontal para fomentar el alquiler. En caso de que el coliving ocupe una parte de un edificio en propiedad horizontal, dicha superficie tiene que configurarse como un solo elemento privativo diferenciado de los otros elementos que se integran en el mismo régimen de propiedad horizontal (locales, etc).

El régimen del coliving puede ser libre o con protección oficial.

Conclusión: hay que dejar pasar un tiempo para ver si en la práctica la figura del coliving se puede implantar sin cortapisas y contribuye a resolver el problema estructural de acceso a una vivienda digna.

 

Javier Blas
Paula Sureda
Illeslex Abogados
 

 

Para obtener información adicional sobre el contenido de este documento puede dirigirse a ILLESLEX en info@illeslex.com

 

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