ZUR KLAGEBEFUGNIS VON ZWEITERWERBERN GEGEN DEN BAUTRÄGER WEGEN VERTRAGSBRUCHS

Am 22. Juni 2022 hat sich der Oberste Gerichtshof (1. Zivilkammer) in seinem Urteil Nr. 494/2022 vom 22. Juni mit einer Frage befasst, die für diejenigen, die regelmäßig im Immobilien- und Bausektor tätig sind, von großem Interesse ist.

In dem vorliegenden Urteil hat der Oberste Gerichtshof insbesondere entschieden, dass die Zweitkäufer - also diejenigen, die nicht direkt vom Bauträger kaufen - gegenüber dem Bauträger Ansprüche geltend machen können, die sich aus den Unterschieden zwischen den in der Baubeschreibung angegebenen Materialien und Qualitäten und den schließlich in den vermarkteten Immobilien eingebauten Materialien ergeben.

In diesem Fall wiesen sowohl das Gericht erster Instanz als auch das mit dem Fall befasste Landgericht die Klage der Zweiterwerber ab, da sie in beiden Fällen der Ansicht waren, dass sie nicht berechtigt waren, diese Beträge gegenüber dem Bauträger geltend zu machen.

In diesem Sinne urteilte das Landgericht von Cadiz in seinem Urteil vom 15. April 2014 wie folgt:

"[...In Anwendung der vorgenannten Doktrin, der sich das Gericht in vollem Umfang anschließt, können wir das richtige Kriterium der Richterin a quo nur voll und ganz bestätigen, wenn sie versteht, dass im vorliegenden Fall die strittige Frage die Qualität der Türen und Schrankfronten betrifft, die zwar eingebaut wurden, aber nach Ansicht des Klägers nicht der Baubeschreibung entsprachen, was nicht das Wesen und die Unversehrtheit der Immobilie oder ihre Nutzung und Bewohnbarkeit, sondern ihre Verbesserung betrifft, Es gibt keine Anhaltspunkte dafür, dass in den Kaufverträgen mit Dritten - nach der Lieferung der Wohnungen durch den Bauträger - die Abtretung von Rechtsansprüchen gegen den Bauträger wegen der Unterschiede zu den ursprünglich mit ihm abgestimmten Qualitäten vereinbart wurde, insbesondere wenn die Kaufpreise der Dritten von denen der Beklagten abwichen, so dass die Ausnahme zu bejahen ist [...]".

Gegen dieses Urteil legten die Erwerber Kassationsbeschwerde ein, die zugelassen und anschließend von der Ersten Kammer des Obersten Gerichtshofs entschieden wurde.

Nach Prüfung des Sachverhalts und des jeweiligen Antrags beider Seiten kommt die Kammer auf der Grundlage mehrerer Urteile des Obersten Gerichtshofs - Urteil Nr. 597/1997 des Obersten Gerichtshofs vom 30. Juni 1997 und Urteil Nr. 269/2011 des Obersten Gerichtshofs vom 11. April - und der darin zitierten Rechtsprechung zu folgendem Schluss:

"Aus dieser Rechtsdoktrin ergibt sich in Auslegung von Art. 1257 des Zivilgesetzbuches eindeutig, dass die Rechtsmittelführer (als Zweiterwerber der Wohnungen) berechtigt sind, in diesem Verfahren ihre Rechte geltend zu machen, die sie aufgrund des Verkaufs der Voreigentümer, die niemals auf ihre Rechte verzichtet haben, erworben haben.

[...]

Die Kammer hat festzustellen, dass die Klage, mit der die Qualitätsunterschiede bei den Türen und den Schrankfronten geltend gemacht werden, von erheblicher Bedeutung für die Erhaltung der Unversehrtheit der Immobilie ist, da die Verkäufer die durch die Baubeschreibung - ein Dokument, das wesentlicher Bestandteil des Kaufvertrags ist - erworbene Verpflichtung offensichtlich nicht eingehalten haben, so dass die Artikel 3 und 4 des RD 515/1988 vom 21. April verlangen, dass das in der Werbung Angebotene eingehalten und den Käufern der Hinweis auf die verwendeten Materialien zugänglich gemacht wird.

[...]

Folglich sind die Rechtsmittelführer klagebefugt, auch wenn sie Zweitkäufer sind (Art. 1101, 1124 und 1257 des Bürgerlichen Gesetzbuchs)".

Auf diese Weise wird bestätigt, dass die Zweiterwerber einer nach Planvorlage erworbenen Immobilie berechtigt sind, den Bauträger wegen Vertragsverletzung bei Nichteinhaltung der Baubeschreibung in Anspruch zu nehmen.

Damit bekräftigt und bestätigt der Oberste Gerichtshof seine Doktrin in Bezug auf das Recht der Zweiterwerber, den Bauträger gemäß den Artikeln 1101, 1124 und 1257 des Zivilgesetzbuches in Anspruch zu nehmen.

In Anbetracht der Kasuistik und der Vorgänge im Immobiliensektor ist das zitierte und im Wortlaut wiedergegebene Urteil insofern von besonderem Interesse, als es allen Marktteilnehmern Rechtssicherheit verschafft und die Rechte der Zweiterwerber gegenüber den Bauträgern noch deutlicher macht.