Servidumbre de luces y vistas

En ILLESLEX somos abogados especialistas, entre otras ramas, en derecho inmobiliario y, siendo la cuestión de la servidumbre de luces y vistas entre vecinos conflictiva y problemática en la práctica, mediante el presente artículo queremos aclarar en qué consisten y cuál es su régimen jurídico legal aplicado en la actualidad.

¿Qué es una servidumbre de luces y vistas?

La servidumbre de luces y vistas es un derecho real que ostenta una finca determinada, denominada “predio dominante”, sobre otra, llamada “predio sirviente”, consistente en poder tener uno o varios huecos en la pared (servidumbre de luces) y/o ventanas, balcones, etc. (servidumbre de vistas).

Antes de todo, conviene aclarar brevemente qué es una pared medianera, ya que en función de un tipo de pared u otro se aplicará un régimen legal distinto: pared medianera es un elemento constructivo que separa dos propiedades y que pertenece y sirve por igual a ambos vecinos, constituyendo una comunidad de bienes o condominio. La pared no medianera es aquella que pertenece a uno solo de los vecinos.

A.- Sobre el derecho de luces:

El derecho de luces se refiere a que el titular del predio dominante puede abrir huecos o ventanas en las paredes del inmueble para recibir luz (no vistas), siempre y cuando no se trate de una pared medianera, ya que si se trata de una pared de este tipo queda prohibido por Ley, salvo que los propietarios de ambas fincas lo hayan pactado expresamente en contra, o se haya adquirido por prescripción de 20 años desde la finalización de construcción de esa ventana o hueco.

Si estamos ante una pared no medianera, el propietario de la misma sí podrá abrir esos huecos o ventanas con la finalidad de recibir luces inmediatas al techo o a la altura de las carreras, siempre y cuando se compongan de 30cm2, y cuenten con una reja de hierro acoplada a la propia pared y fijada con alambres de hierro.

Al tratarse de huecos de tolerancia, el dueño del “predio sirviente” de una pared no medianera podría cerrarlos si esa pared se transforma en pared medianera, o bien construye una pared contigua a la que posee esa ventana o hueco. Esto no podrá realizarlo (en una pared no medianera):

Si ambos predios están separados por una vía pública.
Si existe un pacto/contrato/título entre ambos dueños que permita esas luces.
Si se adquiere ese derecho de luces por prescripción de 20 años desde la fecha de producción de un acto obstativo, consistente en que el dueño de la pared de la ventana, prohíba al de la finca contigua, la ejecución de un hecho que le sería lícito sin la servidumbre (por ejemplo: requerimiento judicial o notarial para no edificar, o un interdicto para no suspender la ejecución de una obra). Si la pared fuera medianera el cómputo de los 20 años se iniciaría desde la finalización de construcción de esa ventana o hueco.

B.- Sobre el derecho de vistas.

Al igual que las servidumbres de luces, estas servidumbres de vistas (ventanas, balcones, miradores, etc.) están prohibidas en las paredes medianeras, siempre que no exista pacto en contrario entre los dueños de ambas fincas, o se haya adquirido por prescripción de 20 años desde la finalización de construcción de esa ventana, balcón, mirador, etc.

En paredes no medianeras sí podrían constituirse ventanas con vistas sobre el predio sirviente, pero cumpliendo dos requisitos: (i) que exista al menos una distancia de dos metros de vista recta entre ambas fincas (mirando en posición natural de la cabeza recta), y (ii) que no suponga más de 60cm en oblicuo (girando la cabeza con un ángulo máximo de 90 grados).

Excepciones: estas condiciones en cuanto a distancias en paredes no medianeras, no se aplicarán:

Si las dos fincas están separadas por una vía pública.
Si existe un título (un contrato, escritura, etc.) en virtud del cual se hubiere constituido. En este caso, el dueño del predio sirviente podría construir a una distancia mínima de tres metros.
Si se adquiere ese derecho de vistas por prescripción de 20 años, igualmente desde la fecha de producción de un acto obstativo, consistente en que el dueño de la pared de la ventana, prohíba al de la finca contigua, la ejecución de un hecho que le sería lícito sin la servidumbre.

En definitiva, este esquema explicativo sobre las servidumbres de luces y vistas, en la práctica, genera muchas dudas y variedad de interpretaciones, siendo cada caso particular, lo cual impide aplicar un criterio uniforme y automático a todos ellos. En consecuencia, se recomienda siempre hacer uso del sentido común y apelar por intentar siempre llegar a un acuerdo entre las partes que les perjudique y/o beneficie de forma equilibrada.

Illeslex Abogados
Feliu Martorell Brotad

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