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Quién paga cada uno de los gastos de los trámites de una hipoteca

Breve referencia al contenido de la sentencia del Pleno del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 27 de enero de 2021, relativa a los efectos económicos de la declaración de nulidad de la cláusula de gastos de los préstamos hipotecarios entre bancos y consumidores

 

 

El Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha resuelto en su Sentencia de 27 de enero de 2021, esperamos de forma definitiva, las últimas cuestiones que quedaban pendientes en relación a los efectos de la declaración de nulidad de la cláusula de gastos en el ámbito de los préstamos hipotecarios suscritos entre bancos y consumidores, tras los constantes vaivenes que durante los últimos años ha sufrido la jurisprudencia en la materia. Algunos de ellos debido a las correcciones que se han impuesto tras las diversas resoluciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) poniendo fin, presuntamente, a un periplo judicial plagado de una maraña de resoluciones contradictorias y cambiantes donde la seguridad jurídica de los consumidores ha brillado por su absoluta ausencia.

 

En esta reciente Sentencia el Alto Tribunal recuerda y ratifica en algunos aspectos su jurisprudencia anterior, si bien en otros se ve obligado a rectificar, quedando por tanto finiquitada la cuestión, al menos por el momento, con determinación de qué parte y en qué medida habrán de ser asumidos los gastos derivados de la suscripción de un préstamo hipotecario en los supuestos en los que se haya producido la declaración de nulidad de la cláusula general de gastos usualmente predispuesta por las entidades financieras en los contratos suscritos con los consumidores, respecto de aquellos contratos anteriores a la entrada en vigor de la Ley 5/2919 de 5 de marzo de Crédito Inmobiliario.

 

 

Veamos, resumidamente, cómo termina la cuestión:

 

1º.- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: el Alto Tribunal, manteniendo su doctrina anterior, ratifica que su pago corresponderá al prestatario, por ser el principal sujeto pasivo obligado al pago de este tributo según la normativa fiscal.

 

 

2º.- Gastos de notaría: El Tribunal Supremo, siguiendo la doctrina ya sentada en su Sentencia 48/2019 de 23 de enero, señala lo siguiente:

 

  1. Los gastos notariales de formalización del préstamo hipotecario corresponderán a ambas partes, prestamista y prestatario, por mitad, por cuanto que la normativa aplicable alude en general al concepto de interesados pero sin especificar dicho concepto, entendiendo el Pleno que ambas partes de la relación contractual poseen dicha condición, el consumidor, en la obtención del préstamo y la prestamista, por la constitución de la garantía hipotecaria.

     
  2. El mismo criterio resulta de aplicación para la escritura de modificación del préstamo hipotecario. Al estar ambas partes interesadas en la modificación o novación, corresponderá la asunción de gastos a ambas partes por mitad.

     
  3. En cuanto a los gastos de escritura de cancelación de la hipoteca, toda vez que el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, a él le corresponde asumir este gasto.

     
  4. Por lo que respecta a las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario, deberán ser abonadas por quien las solicite.

 

 

3º.- Gastos registrales: toda vez que la normativa de aplicación atribuye el pago de los aranceles de los Registradores de la Propiedad a aquel a cuyo favor se inscriba o anote el derecho, la Sala, manteniendo su criterio anterior, señala que su pago corresponderá al prestamista.

 

 

4º.- Gastos de gestoría: en este caso el Tribunal Supremo se ve obligado a cambiar su anterior doctrina, en la que se defendía el pago por mitad, como consecuencia de la Sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020. De esta manera, toda vez que con anterioridad a la Ley 5/2019 de 15 de marzo de Contratos de Crédito Inmobiliario no existía ninguna previsión normativa sobre a quién procedía el abono de los gastos de gestoría, a falta de normativa nacional aplicable, corresponderá a la entidad prestamista su íntegro abono.

 

 

5º.- Gastos de tasación: los gastos de tasación constituyen el último fleco que quedaba por abordar, resolviendo la Sala de conformidad con la Sentencia del TJUE, de 16 de julio de 2020, en el sentido de que, a falta de norma nacional aplicable, en defecto de pacto dichos gastos deberán ser asumidos por la parte prestamista.

 

Carmen Hernández
ILLESLEX

 

 

Para obtener información adicional sobre el contenido de este documento puede dirigirse a ILLESLEX en info@illeslex.com

 

 

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