Mediante el RDL 8/2020 se aprobó la medida de moratoria de la deuda hipotecaria de contratos de préstamo o crédito de los deudores que se encuentran en los denominados "supuestos de vulnerabilidad económica". Ahora, con ocasión del RDL 11/2020, se revisa esta relevante medida, ampliando su ámbito de aplicación e introduciendo ajustes técnicos para su implementación.
Los aspectos más importantes se resumen seguidamente de manera actualizada.
- Ámbito de aplicación. Conforme al RDL 8/2020 la medida solo afectaba a deuda hipotecaria contraída para la adquisición de la vivienda habitual. No obstante, desde el 2 de abril de 2020, la medida afecta a:
- Deuda hipotecaria contraída para la adquisición de la vivienda habitual.
- Deuda hipotecaria contraída para la adquisición de inmuebles afectos a la actividad económica de personas físicas empresarias y profesionales en situación de vulnerabilidad económica.
- Deuda hipotecaria para la adquisición de viviendas en situación de alquiler en las que el propietario y deudor hipotecario haya dejado de percibir la renta arrendaticia desde que se decretó el estado de alarma e, incluso, hasta un mes después de su finalización.
- Deuda derivada de préstamos y créditos sin garantía hipotecaria de personas físicas en los supuestos de vulnerabilidad económica que prevé la norma.
- Los supuestos de vulnerabilidad económica amparados por esta medida son los que se resumen seguidamente y que, según la nueva norma aclara, han de cumplirse de manera conjunta:
- Desempleo o, en caso de empresarios o profesionales, pérdida sustancial de ingresos o caída de al menos el 40% de las ventas. Tendrán la consideración de empresarios o profesionales las personas físicas que cumplan las condiciones previstas en el art. 5 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del IVA.
- Límite máximo de los ingresos de la unidad familiar en el mes anterior a la solicitud de la moratoria de tres veces el IPREM con carácter general. Dicho límite se incrementará en función de los hijos a cargo (0,1 veces el IPREM por hijo, ó 0,15 veces el IPREM por hijo en unidades familiares monoparentales), los miembros de la unidad familiar mayores de 65 años (en 0,1 veces el IPREM), los miembros de la unidad familiar con discapacidad, situación de dependencia o incapacidad permanente para el desarrollo de una actividad laboral (en 4 veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijos). En el caso de que el deudor hipotecario padezca determinadas enfermedades o tenga cierto grado de discapacidad o en caso de enfermedad grave que incapacite al deudor o a su cuidador para realizar una actividad laboral el límite máximo será de 5 veces el IPREM.
- Importe de la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos igual o superior al 35% de los ingresos netos de la unidad familiar. Como novedad, el RDL 11/2020 aclara que estos gastos y suministros básicos incluyen costes de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua, servicios de telecomunicación fija y móvil y contribuciones a la comunidad de propietarios de la vivienda habitual.
- Alteración significativa de las circunstancias económicas de la unidad familiar cuando el esfuerzo que representa todas las cargas hipotecarias amparadas por esta medida sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3.
Además, la norma incorpora ajustes en la definición de los supuestos anteriores relacionados con el cómputo de la carga hipotecaria, para el caso de la moratoria de deuda no hipotecaria:
- Avalistas y fiadores. La medida ampara a los avalistas y fiadores del deudor hipotecario y no hipotecario y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor principal. Los fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores que se encuentren en los supuestos de vulnerabilidad antes mencionados podrán exigir que se agote el patrimonio del deudor principal antes de reclamarles la deuda garantizada, aunque hubiesen renunciado al beneficio de excusión.
- Trámite de solicitud y concesión. La solicitud de la moratoria en el pago de la deuda hipotecaria deberá realizarse por el deudor a la entidad acreedora y deberá ir acompañada de la documentación que la norma especifica. Como novedad, se prevé la posibilidad de que, durante el estado de alarma, la documentación requerida se sustituya por una declaración responsable del interesado; en estos casos, el interesado deberá aportar la documentación requerida dentro mes siguiente a la finalización del estado de alarma.
La entidad acreedora deberá implementar la moratoria solicitada en el plazo de 15 días e informar al Banco de España a efectos contables y de no imputación en el cómputo de provisiones de riesgo. La nueva norma aclara que los importes que serían exigibles al deudor de no aplicarse la moratoria no se considerarán vencidos a estos efectos. La nueva norma aclara que la aplicación de la suspensión no requerirá acuerdo entre las partes ni novación contractual para que surta efecto, pero en el caso de deuda hipotecaria deberá formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Si las partes acuerdan llevar a cabo una novación del clausulado contractual más allá de lo que requeriría la implementación de la moratoria, deberán incluirse en la novación también sus efectos. En todo caso, la novación no podrá formalizarse en escritura pública durante la vigencia del estado de alarma y hasta el restablecimiento pleno de la libertad deambulatoria, sin que ello suspenda los efectos de la moratoria (que se producen automáticamente).
- Exenciones y bonificaciones. Se prevé que las escrituras de novación de préstamos y créditos hipotecarios para la adquisición de la vivienda habitual que se formalicen en el marco de la implementación de la moratoria de pago de deuda hipotecaria podrían beneficiarse de la exención de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados que prevé la Disposición Final la del RDL 8/2020, al añadir un nuevo número 28 al art. 45.1.B) del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos documentados (RD Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre). Esta exención vendría a añadirse a la que ya se prevé para determinadas operaciones de novación de préstamos y créditos hipotecarios en los términos previstos por la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.
Además, el RDL 11/2020 prevé bonificaciones en los aranceles notariales y registrales para la formalización de las novaciones de préstamos y créditos hipotecarios.
- Duración de la moratoria y efectos. Como novedad del RDL 11/2020, se prevé que esta medida tenga una duración de tres meses ampliables mediante acuerdo del Consejo de Ministros. Durante el plazo de la moratoria, el acreedor no podrá exigir el pago de la cuota ni intereses, no se devengarán intereses (remuneratorios o de demora) y la fecha de vencimiento se ampliará por el plazo de la moratoria (sin modificación alguna de las restantes condiciones contractuales). La norma aclara además que la suspensión de la posibilidad de que, durante el estado de alarma, la documentación requerida se sustituya documentada.
- Daños y perjuicios. Asimismo, se prevé que el deudor que se beneficiase de la moratoria de forma improcedente o fraudulenta será responsable de los daños y perjuicios y gastos relacionados.
- Supervisión y sanción. Finalmente, la nueva norma incorpora un régimen de supervisión y sanción para las entidades prestamistas supervisadas por Banco de España y, en particular, incluye la obligación de información diaria a Banco de España de las solicitudes de moratoria presentadas y concedidas.
Javier Blas
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