Gastos hipotecarios: El inicio del cómputo del plazo de prescripción tras las sentencias del Tribunal de Justicia de la UE y del Tribunal Supremo

La cuestión de los gastos hipotecarios y su devolución ha sido objeto de intensa litigación y debate. La reciente Sentencia del Tribunal Supremo (STS), Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 857/2024, de 14 junio, ha clarificado finalmente el criterio sobre el inicio del plazo de prescripción para la reclamación de dichos gastos, alineándose con las resoluciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).

El TJUE ha dictado varias sentencias relevantes en 2024 que sentaron las bases sobre este tema SSTJUE de 25 de enero de 2024, Recurso C-810/21, de 25 de abril de 2024, Asunto C-561/21 y de 25 de abril de 2024, Asunto C-484/21.

En la primera de ellas, el Alto Tribunal Europeo determinó que el cómputo del plazo de prescripción de la acción para reclamar debía comenzar en el momento en el que el consumidor tuviera conocimiento de que la cláusula de gastos que figuraba en su contrato era abusiva y, por lo tanto, nula.

No obstante, esto suscitó múltiples dudas respecto a cuándo se consideraba que el consumidor hubiese podido conocer la abusividad de la cláusula. Dicha duda se resolvió con las sentencias del 25 de abril de 2024, donde el TJUE estableció:

“Ha de considerarse que la fecha en que se celebró el contrato que contiene la cláusula abusiva y se pagaron los gastos de que se trata no puede, como tal, constituir el inicio del plazo de prescripción. En cambio, en la fecha en la cual adquiere firmeza la resolución que aprecia que la cláusula contractual en cuestión es abusiva y que declara su nulidad por esta causa, el consumidor tiene un conocimiento cierto de la irregularidad de esa cláusula.

Consiguientemente, en principio, es desde esa fecha cuando está en condiciones de hacer valer eficazmente los derechos que la Directiva 93/13 le confiere y, por lo tanto, cuando puede empezar a correr el plazo de prescripción de la acción de restitución, cuyo objetivo principal no es otro que restablecer la situación de hecho y de Derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula.

En efecto, en ese momento, al tratarse de una resolución judicial que tiene fuerza de cosa juzgada y como destinatario al consumidor afectado, se pone a este en condiciones de saber que la cláusula en cuestión es abusiva y de apreciar por sí mismo la oportunidad de ejercer una acción de restitución de las cantidades pagadas en virtud de dicha cláusula en el plazo prescrito en el Derecho nacional.”

Por tanto, resuelve que el inicio del cómputo del plazo de prescripción para la reclamación de los gastos hipotecarios debe comenzar desde la firmeza de la sentencia que declare la nulidad de la cláusula abusiva del afectado en cuestión, salvo que la entidad bancaria probase que el consumidor pudo conocer con anterioridad dicha abusividad.

Desde esta perspectiva y acogiendo esta doctrina, la Sala Primera del Tribunal Supremo, manifiesta en la STS 857/2024, de 14 junio que “salvo en aquellos casos en que la entidad prestamista pruebe que, en el marco de sus relaciones contractuales, el consumidor pudo conocer en una fecha anterior que esa estipulación (cláusula de gastos) era abusiva, el día inicial del plazo de prescripción de la acción de restitución de gastos hipotecarios indebidamente pagados por un consumidor será el de la firmeza de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula que obligaba a tales pagos”.

Esta sentencia supone una magnífica noticia, pues algunas Audiencias Provinciales, como la de las Islas Baleares, seguían aplicando una interpretación restrictiva a la devolución, en cuanto a considerar que dicho plazo tenía su inicio en la firma del préstamo hipotecario.

Así, los consumidores que contrataron sus hipotecas antes del 16 de junio de 2019, fecha en que entró en vigor la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, podrán reclamar los gastos que pagaron al constituir la hipoteca.

Es fundamental tener en cuenta que la acción de nulidad de la cláusula es imprescriptible y que el plazo de prescripción para la restitución de gastos no comienza hasta que se declara judicialmente dicha nulidad, salvo que el banco demuestre un conocimiento anterior de la abusividad por parte del consumidor.

Los gastos que podrán ser objeto de devolución a los consumidores son:

-        La totalidad de los gastos de la tasación, registro de la propiedad y gestoría.

-        La mitad de los gastos de la notaría.

En conclusión, la STS 857/2024, de 14 de junio proporciona una clarificación esencial sobre el cómputo del plazo de prescripción para la reclamación de los gastos hipotecarios, alineándose con la jurisprudencia del TJUE. Esta sentencia refuerza la protección de los consumidores y asegura que puedan reclamar la devolución de los gastos hipotecarios indebidamente pagados.

Si como consumidor tuvo que hacer frente a los gastos hipotecarios cuando constituyó su hipoteca, desde Illeslex Abogados le podremos asesorar jurídicamente para proceder a la reclamación y devolución de los mismos.

Maite Blas Janssens
  Illeslex Abogados

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