Derecho inmobiliario | Reformas que aumentan el valor de adquisición de la vivienda|

Una de las especialidades que hemos desarrollado a lo largo de nuestros años de experiencia profesional es la de derecho inmobiliario en Mallorca. Y por ello hoy queremos hablar en este post de las reformas que efectivamente pueden aumentar el valor de adquisición de una vivienda.

Como es sabido, la venta de un bien inmueble genera al vendedor una ganancia o una pérdida patrimonial, cuyo valor vendrá determinado por la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta. Así, por lo que respecta al valor de adquisición habrá que ver si ha sido a título oneroso o lucrativo.

Si se realizó a título oneroso, conforme a lo que determina el artículo 35 de la Ley Sobre el Impuesto de la Renta de Personas Físicas (LIRPF), el valor de adquisición será la suma del importe real por el que dicha adquisición se efectuó y del coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.

Respecto a los gastos y tributos inherentes a la adquisición, de acuerdo con el criterio de la Dirección General de Tributos en diferentes consultas tributarias (consultas vinculantes V2584-16 y V0131-04), son aquellos tales como los gastos de gestoría, notaría, abogado, registro de la propiedad, Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal), correspondiente a la vivienda y satisfecho en la adquisición, y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

Es importante precisar, en lo referente a la plusvalía municipal, que el adquirente tendrá que acreditar que, pese a no ser sujeto pasivo de dicho impuesto, acordó con el vendedor asumir el pago de dicho tributo. La acreditación deberá realizarse por cualquier medio de prueba admitido en Derecho (por ejemplo, incluyendo el texto en la escritura de compraventa).

Si, por el contrario, se realizó a título lucrativo, conforme al artículo 36 de la LIRPF, se tomará como valor de adquisición el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, así como las cuotas por dicho impuesto que hubiesen gravado la adquisición del mismo.

Volviendo al artículo 35 que citábamos anteriormente, el apartado b) de la LIRPF dice que se incluye en el valor de adquisición las “inversiones y mejoras” efectuadas en los bienes adquiridos. Pero no define qué son inversiones y mejoras.

Para ello es obligado acudir a la Resolución de 1 de marzo de 2013, del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas, por la que se dictan las normas de registro y valoración del inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias.

La mencionada Resolución define “mejora” como el conjunto de actividades mediante las que se produce una alteración en un elemento del inmovilizado, aumentando su anterior eficiencia productiva. Asimismo, dicha Resolución define el concepto de ampliación como “un proceso mediante el cual se incorporan nuevos elementos a un inmovilizado, obteniéndose como consecuencia una mayor capacidad productiva”. De esta forma, ha de entenderse que constituyen reparaciones y conservaciones las destinadas a mantener la vida útil de la vivienda y su capacidad productiva o de uso, mientras que cabe considerar como ampliaciones o mejoras las que redundan bien en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble, bien en un alargamiento de su vida útil. Por el contrario, los gastos de reparación y conservación de la vivienda que vienen recogidos en el art. 13 del RD 439/2007 (Reglamento IRPF), como gastos deducibles en la determinación del rendimiento del capital inmobiliario no forman parte del valor de adquisición.

El Tribunal Superior de Justicia de Madrid, en Sentencia de fecha 16 de diciembre de 2019, dijo lo siguiente al respecto:

“Esta norma, que se ha ido recogiendo en los sucesivos reglamentos del Impuesto, es interpretada por la jurisprudencia partiendo de la premisa de que la calificación de unas concretas obras como de mejora o de reparación es aleatoria y difícil por depender de diferentes factores, si bien con carácter general se considera que los gastos de reparación y conservación son los que tienen por finalidad mantener los inmuebles en condiciones originales de uso siempre que no provoquen la modificación de la estructura, configuración o superficie habitable de la finca, constituyendo mejora el adicionamiento de elementos estructurales o de uso que supongan un mayor valor de adquisición porque implican su incorporación al inmueble como un elemento más del mismo. En síntesis, obras de reparación son las que tienen por objeto arreglar y corregir daños para que el inmueble esté en condiciones normales de uso, mientras que las obras de conservación son las que tienden a mantener el inmueble en estado correcto y a evitar daños en el mismo…”.

Finalmente, es necesario puntualizar que será el contribuyente en caso de comprobación fiscal el que soporte la carga de la prueba a la hora de acreditar que las obras realizadas en la vivienda son de mejora y no de reparación, de acuerdo con el artículo 105 de la Ley General Tributaria.

Javier Blas
Socio fundador Illeslex Abogados

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