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Las cantidades anticipadas en los contratos de compraventa de inmuebles en construcción

Una de las ventajas de adquirir un inmueble sobre plano o un inmueble que se encuentra en fase de construcción es que los compradores pueden realizar los pagos de forma parcial y fraccionada. Sin embargo, hay que tener en cuenta que estos pagos se realizan antes de la entrega al comprador por parte del promotor del inmueble terminado y, por circunstancias del proceso de construcción, podría existir el riesgo de que el comprador pierda estos importes anticipados.

Por ello, la Ley de Ordenación de la Edificación establece una serie de garantías para la protección de los compradores, obligando a los promotores a que garanticen, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas, más los impuestos aplicables y los intereses legales, para el caso de que los promotores no cumplan.

Esta protección del comprador se plasma principalmente en dos obligaciones:

·  Obligación del promotor de garantizar, mediante un seguro de caución o mediante un aval solidario, la devolución de las cantidades entregadas

·  Obligación del promotor de percibir las cantidades anticipadas por los compradores a través de una cuenta bancaria especial, con separación de otra clase de fondos

 

Obligación de garantizar la devolución de las cantidades entregadas

Se obliga a los promotores a garantizar la devolución de las cantidades anticipadas, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda, mediante uno de estos dos mecanismos:

·   La contratación de un seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas

·   La entrega de un aval solidario emitido por una entidad de crédito debidamente autorizada

El seguro de caución debe cumplir principalmente con los siguientes requisitos:

-    El promotor debe suscribir una póliza de seguro individual

-    El tomador del seguro será el promotor, que es el que debe abonar la prima por todo el periodo del seguro hasta la elevación a escritura pública del contrato de compraventa

-    El asegurado será el comprador que figure en el contrato

-    La compañía de seguros no podrá escudarse frente al comprador en el hecho de que el promotor no haya abonado la prima

El aval solidario debe cumplir principalmente con los siguientes requisitos:

-    Debe ser un aval solidario emitido por una entidad de crédito que esté debidamente autorizada

-    El aval caducará si transcurren dos años desde que el promotor incumple la obligación garantizada sin que el comprador le requiera para la resolución del contrato y la devolución de las cantidades anticipadas

Cuestiones comunes al seguro de caución y al aval solidario

En ambos casos la garantía debe cubrir el importe total de las cantidades anticipadas en el contrato de compraventa, incluidos los impuestos aplicables, incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega de la cantidad anticipada hasta la fecha prevista de la entrega del inmueble. El documento que acredite la garantía, individualizada a las cantidades que deben ser abonadas por el comprador, debe ser entregado en el momento del otorgamiento del contrato de compraventa.

En el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido, el comprador deberá requerir de manera fehaciente al promotor para que devuelva las cantidades entregadas, incluidos los impuestos y los intereses legales. Si el promotor no ha procedido a la devolución en el plazo de treinta días, el comprador podrá:

·   en el caso del seguro de caución: reclamar a la entidad aseguradora el abono de la indemnización correspondiente

·   en el caso del aval solidario: exigir a la entidad bancaria el abono de las cantidades entregadas

 

Obligación del promotor de percibir las cantidades anticipadas por los compradores a través de una cuenta bancaria especial

El promotor está obligado a percibir las cantidades anticipadas por los compradores a través de una entidad bancaria en la que deberán depositarse en una cuenta especial. Estos fondos deberán separarse de cualquier otra clase de fondos del promotor y éste solamente podrá invertir los fondos entregados por los compradores en la construcción de las viviendas. Para la apertura de dichas cuentas especiales, la entidad bancaria deberá exigir la existencia de un seguro de caución o un aval solidario.

Según la jurisprudencia del Tribunal Supremo (sentencia de 21 de diciembre de 2015), los bancos que admitan ingresos de los compradores sin exigir la apertura de una cuenta especial y una de las garantías mencionadas, responden frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por éstos e ingresadas en la cuenta que el promotor tenga abierta en dicho banco.

 

Incumplimiento de las obligaciones impuestas al promotor

El incumplimiento, tanto de la obligación de garantizar la devolución de las cantidades entregadas como de la obligación de percibir las cantidades anticipadas a través de una cuenta bancaria especial, constituye una infracción en materia de consumo, por lo que se aplica el régimen sancionador general sobre la protección de los consumidores y usuarios.

Hay que señalar que, para el caso concreto de que el promotor incumpla la obligación de garantizar, mediante un seguro de caución o mediante un aval solidario, la devolución de las cantidades entregadas, se le podrá sancionar con un importe de hasta el 25% de las cantidades cuya devolución deba ser asegurada.

Según el Tribunal Supremo (sentencia de 23 de mayo de 2014), se permite una acción individual contra los administradores cuando un comprador sufre directamente un daño como consecuencia del incumplimiento de las obligaciones del administrador, ya que éste estaría incumpliendo las normas específicas que se imponen a su actividad social. La responsabilidad directa de los administradores proviene del carácter imperativo de la norma que han incumplido y de la importancia de los intereses jurídicos protegidos por dicha norma.

 

Leyre Steegmann Urcelay
Illeslex Abogados

 

 

 

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