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Derecho Inmobiliario - Las comprobaciones de valores en el ámbito territorial de las Islas Baleares

Derecho Inmobiliario - Las comprobaciones de valores en el ámbito territorial de las Islas Baleares

06/02/2019

En Illeslex Abogados, como despacho de abogados en Mallorca especializados en dereccho inmobiliario y en derecho urbanístico con más de 15 años de experiencia, contamos con una gran experiencia en las comprobaciones de valores en el ámbito territorial de las Islas Baleares.

En toda transmisión, especialmente en los casos de compraventa o herencia, cuando la misma tenga por objeto un bien inmueble, será necesario hacer constar en las correspondientes escrituras su precio o valor, cantidad que servirá de base para la liquidación de los tributos pertinentes.

Ahora bien, el problema surge cuando el precio declarado en escritura es inferior al “valor real de mercado” o a lo que las Comunidades Autónomas entienden que es el valor real de mercado. Pues, a diferencia de lo que la mayoría de la gente piensa, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) no se liquida sobre el precio real que se ha abonado por la vivienda transmitida, sino sobre valor real de mercado del inmueble, el cual puede o no coincidir con el primero.

Corresponde a la Administración Tributaria (Agencia Tributaria de las Islas Baleares –ATIB-, en el ámbito de las Islas Baleares), en el marco de su función de gestión tributaria, la realización de las actuaciones tendentes a comprobar la correcta liquidación del impuesto sobre la base del valor real de mercado del inmueble. Esto es precisamente lo que se conoce con el nombre de “Comprobación de Valores”.

De este modo si, como consecuencia de la realización de las actuaciones de comprobación, la ATIB considerase que el valor de adquisición del inmueble declarado en escritura pública es inferior al valor real de mercado que ha de servir de base para el cálculo del impuesto, efectuará una liquidación complementaria exigiendo al contribuyente la diferencia entre el importe liquidado y el que, a su juicio, hubiera debido liquidar.

Son varios los mecanismos de que dispone la Agencia Tributaria para llevar a cabo estas comprobaciones, si bien, sin duda, el método de comprobación mas extendido en la práctica, especialmente en Baleares, es el consistente en estimar el valor real de mercado del inmueble por referencia a valores catastrales, multiplicados por índices o coeficientes (artículo 57.1.b de la Ley General Tributaria), sin llevar a cabo inspección o visita alguna del concreto inmueble.

Se trata de un método de comprobación que, cuando no va acompañado de la correspondiente visita al inmueble, como ocurre en la práctica generalidad de los casos, puede originar situaciones absurdas e injustas, por cuanto puede dar lugar a que dos inmuebles ubicados en un mismo edificio se valoren de igual modo con independencia de su estado real. Esto es algo que como expertos en derecho inmobiliario en las Illes Balears hemos visto en reiteradas ocasiones.

Por este motivo, el Tribunal Supremo, en un giro radical respecto de la posición anteriormente mantenida, ha variado su doctrina jurisprudencial, pasando a considerar, entre otras, en Sentencia número 843/2018 de 23 de mayo de 2018 queel método de comprobación consistente en la estimación por referencia a valores catastrales, multiplicados por índices o coeficientes (artículo 57.1.b) LGT) no es idóneo, por su generalidad y falta de relación con el bien concreto de cuya estimación se trata, para la valoración de bienes inmuebles en aquellos impuestos en que la base imponible viene determinada legalmente por su valor real, salvo que tal método se complemente con la realización de una actividad estrictamente comprobadora directamente relacionada con el inmueble singular que se someta a avalúo”.

Esta conclusión cuenta asimismo con el aval del Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC), órgano este que, en reciente resolución de fecha 17 de mayo de 2018 estableció que, si bien las Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de abril de 2017 confirman la validez del método de comprobación de valores basado en el artículo 57.1.b) de la Ley General Tributaria, el método exige la aplicación de coeficientes específicos para ese sistema que pueden ser aprobados por la propia Administración autónoma competente, no pudiendo la Administración aplicar automáticamente el coeficiente RM establecido en el ámbito de la normativa catastral, pero inapropiado para la valoración a efectos del Impuesto correspondiente, concluyendo el citado órgano que “no puede aceptarse el indicado coeficiente como forma de determinar el valor de mercado, ya que eso supondría generalizar como valor de mercado de todos los inmuebles el doble de su valor catastral, lo que no se autoriza por el indicado artículo 57.”.

Estos criterios han sido finalmente recogidos por el Tribunal Económico Administrativo Regional de las Illes Baleares en su resolución de fecha 31 de julio de 2018, en la cual, acogiendo la doctrina expuesta, anula la valoración y la consecuente liquidación llevadas a cabo por la Agencia Tributaria de las Islas Baleares, indicando que la comprobación de valores sobre la base del método recogido en el artículo 57.1.b) de la Ley General Tributaria, para que pueda considerarse ajustada a Derecho, debe efectuarse de alguna de las siguientes maneras:

  1. Valorar directamente el suelo por su valor catastral.
  2. Valorar el suelo por aplicación del coeficiente multiplicador, que solamente podría ser el coeficiente multiplicador 2,00, el único aprobado y publicado por la ATIB, al que habría de añadirse el complemento de una actividad estrictamente comprobadora directamente relacionada con el inmueble singular que se someta a avalúo, tal como exige el Tribunal Supremo;
  3. Optar por una actividad comprobadora directamente sobre el inmueble sin aplicar dicho coeficiente sino los métodos, criterios y valores debidamente motivados que estimara el perito de la ATIB, siempre, lógicamente, con el límite máximo de la valoración que ahora se anula.

 

Solo de esta manera, según señala el Tribunal Económico Administrativo de Baleares, de conformidad con la doctrina emanada del Tribunal Económico Administrativo Central así como del Tribunal Supremo, podrá garantizarse que la valoración del suelo llevada a cabo por la Administración se ajusta al valor real de mercado del mismo.

Pese a lo anterior, lo cierto es que actualmente siguen llevándose a cabo por la Agencia Tributaria de las Islas Baleares actuaciones de comprobación de valores únicamente sobre la base de valores catastrales multiplicados por índices o coeficientes, sin llevar a cabo visita alguna al inmueble en cuestión, por lo que, siempre que nos encontremos ante este tipo de procedimientos, es aconsejable solicitar los servicios profesionales de un abogado especializado en derecho inmobiliario y derecho urbanístico.

 

Jaime López
Abogado Illeslex

 

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