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La declaración de edificaciones antiguas ante el Registro de la Propiedad

La declaración de edificaciones antiguas ante el Registro de la Propiedad

08/07/2020

El pasado viernes día 3 de julio se publicó en el BOE la Resolución de 5 de marzo de 2020 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, respecto a un recurso interpuesto contra una nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid nº 5.

Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada, el propietario único de la finca registral declaró la ampliación de la obra, así como cuatro nuevos elementos privativos en el régimen de propiedad horizontal: dos viviendas en la planta baja y sótano y otras dos viviendas en la planta séptima del edificio.

El propietario interpuso recurso contra los siguientes defectos detectados por el Registro de la Propiedad:

  1. No se aporta el libro del edificio ni el documento que acredite los requisitos de eficiencia energética.
  2. No se aporta la licencia de división del Ayuntamiento.

 

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública estima el recurso presentado por lo que revoca la nota de calificación en cuanto a los defectos señalados, para lo cual acude al art. 28.4 del texto refundido de la Ley de suelo y rehabilitación urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre.

En dicho artículo se establecen los requisitos para inscribir en el Registro de la Propiedad edificaciones respecto de las que ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes. En estos supuestos, según el mencionado artículo, se debe acompañar a la escritura de declaración de obra una certificación expedida por Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.

Además, según el mismo artículo, el Registrador debe comprobar la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca y también debe informar al Ayuntamiento de la inscripción realizada.

En este sentido hay que señalar que en la escritura se incorporaron cuatro certificaciones (una por cada vivienda) expedidas por un técnico en las que éste certificó la antigüedad de las construcciones, de las que se deduce que ha transcurrido el plazo de prescripción, por lo que es de aplicación el artículo citado. Por lo tanto, la Resolución concluye que no es exigible la entrega del libro del edificio ni el certificado de eficiencia energética, al tratarse de una obra antigua respecto de la cual ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística. Tampoco es exigible, por la misma razón, la entrega de licencia urbanística como requisito para inscribir el incremento en el número de elementos privativos en el régimen de propiedad horizontal.

Según la Resolución, la regulación que permite la inscripción de declaraciones de obra correspondientes a edificaciones consolidadas por razón de su antigüedad sin exigir como requisito previo la justificación de la adecuación de la edificación a la legalidad urbanística tiene por objeto fundamental lograr la concordancia entre el contenido del Registro y la realidad física extrarregistral, para evitar una situación de “clandestinidad” tanto para dichas edificaciones como para los derechos que sobre las mismas se constituyan, situación que el legislador considera más grave que la resultante de su inscripción y, con ello, de su publicidad registral.

 

Leyre Steegmann Urcelay
ILLESLEX

 

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