Rapidez de respuesta, claridad y rigor

La crisis del coronavirus y la revisión de los contratos de arrendamiento entre empresarios

La crisis del coronavirus y la revisión de los contratos de arrendamiento entre empresarios

26/03/2020

A raíz de la crisis provocada por el coronavirus que ha resultado una pandemia a nivel mundial, en Illeslex Abogados como expertos en derecho inmobiliario en Mallorca nos planteamos desde el punto de vista jurídico hasta qué punto dicha situación puede permitir al arrendatario de un hotel o de una nave plantear al arrendador una modificación sustancial de la renta del contrato o incluso su resolución por causa de fuerza mayor.

Vamos a dar respuesta a esta cuestión de forma sintética, buscando soluciones prácticas a esta situación que va a resultar muy normal en la praxis.

En primer lugar, hay que partir del principio jurídico que los contratos se tienen que cumplir en sus propios términos. Es decir, que las partes habiendo formalizado el contrato deben respetar el contenido del contrato suscrito.

Sin embargo, es evidente que pueden existir supuestos de fuerza mayor, como el que nos ocupa, supuesto que recoge nuestro CÓDIGO CIVIL en su artículo 1105. Es obvio que la pandemia que nos azota es un caso de fuerza mayor.

Frente a ello, en los casos que en el contrato de arrendamiento hubiere atribución contractual de los riegos derivados de la fuerza mayor entre las dos partes, habrá que estar a lo previsto contractualmente.

Sin embargo, lo normal es que nada se haya pactado y por tanto se plantea con toda su crudeza hasta qué punto el arrendatario puede quedar exonerado del pago de la renta como consecuencia de la concurrencia de fuerza mayor. Y la respuesta por nuestra parte es que la concurrencia de la fuerza mayor no exonera al arrendatario del pago de la renta pero sí del pago de indemnizaciones y/o penalizaciones por los daños y perjuicios que se pudieren derivar del impago de la renta.

Otra cosa es que el arrendatario pueda plantearse resolver de mutuo acuerdo o desistir del contrato, respetando en su caso el preaviso que se hubiere fijado contractualmente,  argumentando que la fuerza mayor le impide seguir con el contrato, y por tanto la terminación del contrato estaría justificada, sin que el arrendador tuviera el derecho de exigir la indemnización de daños y perjuicios, precisamente como consecuencia de la concurrencia de la fuerza mayor.

Llegados a este punto, es necesario dar un paso más y plantearse si al margen de la fuerza mayor existe algún otro instrumento jurídico para el arrendatario para “sobrevivir” a la situación que ahora padecemos y la respuesta es que sí. Se trata del instituto “REBUS sic Stantibus”, que ha sido admitido tanto por la doctrina como por la jurisprudencia y que se traduciría como algo parecido a “estando así las cosas”.

El citado instituto permite restablecer el equilibro de las prestaciones que las partes convinieron al suscribir el contrato pero que por acontecimientos extraordinarios e imprevisibles, en nuestros caso el CORONAVIRUS, ha quedado seriamente afectado o alterado.  Es una cláusula basada en la buena fe que debe presidir las relaciones contractuales tal como recuerda el artículo 7 y 1258 y en la equidad, artículo 3, todos ellos del Código Civil.

Por tanto, a la vista de dicho instituto el arrendatario podría tanto plantear una modificación del contrato para corregir el excesivo desequilibrio patrimonial entre las dos partes, como el desistimiento, la resolución o la extinción cuando el equilibrio de las prestaciones no se pueda remediar mediante una modificación del contrato.

A la vista de ello, se invita a los arrendadores y arrendatarios a que negocien buscando un acuerdo que razonablemente satisfaga a las dos partes, todo ello inspirado por el principio de la autonomía de las partes.

Existen en la praxis varias opciones que pueden combinarse en la forma que las partes consideren adecuada: prórroga de los plazos pactados para cumplir, suspensión temporal del pago de la renta, ajuste nominal de la renta, condonación parcial o total de la renta, aplazamiento del pago de la renta. La clave es negociar y evitar pleitos que solo acarrearán más gastos y que seguramente no darán la razón íntegra a ninguna de las dos partes.

La pregunta es ¿para qué esperar a un juez para que decida si las dos partes pueden resolver sus diferencias y adaptarse a las nuevas circunstancias y con ello reconducir la relación arrendaticia de forma inmediata?

La respuesta es clara: no es una buena decisión; NEGOCIAR siempre es mejor que un buen pleito.

 

Javier Blas
Illeslex

 

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