El Supremo refuerza la prohibición de pisos turísticos en comunidades de vecinos como actividad económica vetada

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha emitido recientemente dos pronunciamientos relevantes respecto a la problemática de los pisos turísticos. Estas sentencias respaldan la prohibición de los 'apartamentos turísticos' en comunidades de propietarios que expresamente prohíben en sus estatutos el uso de viviendas para actividades económicas. El tribunal sostiene que el alquiler de viviendas con fines turísticos constituye una actividad económica.

En la sentencia número 1.671/2023, con la destacada ponencia de D. ª M.ª Ángeles Parra Lucán y los magistrados D. Francisco Marín Castán, D. José Luis Seoane Spiegelberg y D. Antonio García Martínez, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ratifica la validez de la prohibición estatutaria en comunidades de propietarios que expresamente impiden el uso turístico de las viviendas. Esta decisión afecta, en particular, a la comunidad de propietarios del edificio "La Jirafa Élite" en Oviedo, donde se ordena el cese de la actividad de alquiler turístico en dos de sus pisos.

La sentencia subraya que, según los estatutos sociales, las viviendas en dicho edificio no pueden destinarse a actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales, reservando su uso exclusivamente residencial. La Sala considera que la actividad desarrollada por la parte demandada en estos pisos tiene una "naturaleza empresarial y comercial", respaldando así la prohibición estatutaria inscrita y su sujeción al régimen jurídico establecido por el Decreto 48/2016 de viviendas vacacionales y de uso turístico de Asturias.

En un segundo fallo, la sentencia número 1643/2023, con D. José Luis Seoane Spiegelberg como ponente y los mismos magistrados, confirma la actividad económica de los pisos turísticos. Este caso involucra a propietarios de viviendas en un edificio de San Sebastián que buscaron anular la prohibición de realizar actividades económicas impuesta por la promotora en los contratos de compraventa.

La Sala destaca la condición de actividad económica del alquiler de viviendas con fines turísticos, según la legislación turística autonómica y las ordenanzas municipales aplicables. Afirma que esta actividad implica la prestación de servicios y la asunción de deberes asociados a la comercialización de viviendas para uso turístico. Concluye que la prohibición estatutaria de realizar actividades económicas de carácter comercial, profesional o empresarial incluye el alquiler de viviendas para uso turístico, respaldando así la jurisprudencia de la Sala sobre la necesidad de limitaciones claras, precisas y expresas en los estatutos.

Si bien las sentencias mencionadas se centran en propiedades en San Sebastián y Oviedo, en el paradisíaco entorno de las Islas Baleares, donde tu vivienda turística forma parte de una comunidad de propietarios, se aplican consideraciones específicas.

En el archipiélago balear la normativa para viviendas turísticas establece que la comercialización de este tipo de propiedades debe contar con la aprobación de la comunidad de propietarios. Esta aprobación puede derivar de disposiciones estatutarias o requerir un acuerdo expreso de la junta de propietarios.

1. Aprobación Estatutaria:La comercialización turística debe contar con la aprobación de los estatutos de la comunidad o requerir un acuerdo explícito de la junta de propietarios.

2. Prohibición Estatutaria:En casos en los que los estatutos prohíban expresamente el uso no residencial, se debe seguir el procedimiento de modificación estatutaria según lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal. Esto implica obtener un acuerdo unánime de todos los propietarios.

3. Acuerdo de la Junta:En situaciones donde no existan prohibiciones estatutarias, se necesitará un acuerdo de la junta de propietarios. Este requerirá la aprobación de la mayoría simple de propietarios, representando a su vez la mayoría de las cuotas de propiedad. Además, este acuerdo puede modificarse en el futuro por la misma mayoría.

4. Excepciones:No será necesario obtener un acuerdo específico si el título constitutivo o los estatutos ya permiten expresamente la comercialización turística de las viviendas. Estas excepciones proporcionan un marco claro para aquellos casos en los que la actividad turística ya está contemplada y aceptada en la normativa interna de la comunidad.

En Illeslex Abogados somos especialistas en licencias turísticas y problemas legales asociados a pisos turísticos en comunidades de propietarios. Si enfrenta desafíos legales relacionados con la prohibición de pisos turísticos en los estatutos de su comunidad, estamos aquí para ayudarle. Su tranquilidad y cumplimiento legal son nuestras prioridades.

Paula Sureda
Illeslex Abogados

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