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Sentencia importante del Tribunal Supremo para evitar los desahucios con menos de doce meses de cuotas impagadas

El pasado 11 de septiembre el Tribunal Supremo dictó una sentencia que seguramente creará un antes y un después en el ámbito de las ejecuciones hipotecarias y los desahucios, y ello en aras a proteger y defender con más ímpetu a la figura del consumidor deudor hipotecario (STS 463/2019).

Se trata de un criterio jurisprudencial cuyo origen se encuentra en una resolución del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). 

Fundamentalmente, la novedad más importante de esta Sentencia del Tribunal Supremo radica en que los procedimientos de ejecución hipotecaria en curso, en los que todavía no se haya entregado la posesión del bien inmueble al adquirente (en subasta), se sobreseerá y archivará el caso si el préstamo se dio por vencido antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, “De medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios”, esto es, 15 de mayo de 2013, y ello considerando la cláusula contractual del vencimiento anticipado por impago de cuotas hipotecarias nula judicialmente.

En los casos en que el préstamo hipotecario se diere por vencido con posterioridad a la entrada en vigor de esa Ley (15/05/2013), también se sobreseerán los procesos de ejecución hipotecaria, siempre y cuando el incumplimiento de pago de cuotas del deudor no reúna los requisitos de gravedad y proporcionalidad exigidos por la jurisprudencia, teniendo en cuenta para ello, como criterio orientador, el artículo 24 ley de contratos de crédito inmobiliario (LCCI), según el cual, para que una entidad bancaria (o acreedor hipotecario), pueda ejercer su derecho de vencimiento anticipado, el deudor debe tener impagadas más del 3% del capital concedido en concepto de principal de préstamo o bien doce cuotas mensuales si se produce en el transcurso de la primera mitad de vigencia del préstamo, o bien el 7% del capital concedido y quince mensualidades si se produce en la segunda mitad de vigencia del préstamo hipotecario.

No obstante, hay que puntualizar que el sobreseimiento de los procesos no impedirá al acreedor hipotecario (Bancos) una nueva demanda ejecutiva basada, no ya en el vencimiento anticipado por previsión contractual, sino en la aplicación de Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario. NO obstante, lo que es cierto es que esta Sentencia del Tribunal Supremo marcará la tendencia que seguirán los Juzgados a partir de ahora ante la que se prevé una avalancha de Demandas judiciales que formularán muchos de los consumidores afectados por estas cláusulas de vencimiento anticipado del préstamo, y que tanto han venido utilizando y aplicando las entidades bancarias ante unas pocas cuotas hipotecarias mensuales impagadas, con la finalidad de ejecutar y adjudicarse el bien garantizado, y cobrarse así cuanto antes el crédito vencido.

 

Feliu Martorell Brotad
Abogado de Illeslex

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