El Real Decreto del 14 de marzo, que instauró el “estado de alarma” en nuestro país, ordenó, entre otras medidas, el cierre general de los establecimientos minoristas (excepto para algunos negocios que prestan servicios a la ciudadanía que el Estado considera imprescindibles para suministrar productos y bienes de primera necesidad).
Esta medida tan tajante ocasionada por un hecho de Fuerza Mayor, como el es el de la pandemia mundial por Covid-19, ha provocado, como es lógico, que muchos de los arrendatarios de establecimientos minoristas que se han visto forzados a cerrar sus negocios, hayan tenido que plantear y proponer a sus arrendadores respectivos, el aplazamiento, suspensión o reducción en el pago de las rentas de alquiler, en tanto que los mismos, además de tener ingresos “cero”, deben soportar gastos fijos de estructura, tributos (tasas basuras, por ejemplo), proveedores, cuotas de autónomo, gastos de personal (la mayoría han tenido que acogerse a ERTEs), suministros (luz, agua, internet), siendo la renta de alquiler uno de los gastos estructurales fijos más esenciales y de mayor porcentaje en relación al resto.
Esta propuesta que se está llevando a cabo con tanta frecuencia en el presente estado de alarma por Covid-19, ha provocado que el propietario-arrendador se vea en la tesitura de dejar de cobrar, toda o parte de la renta (aunque sea temporalmente) y, además, con el añadido de tener la obligación de pagar un impuesto (IVA) a Hacienda que no ha cobrado previamente, ya que normalmente es el arrendatario el que paga la renta del alquiler más el IVA correspondiente en unidad de acto al arrendador, y es éste el que, a posteriori, lo debe liquidar en Hacienda.
Esta situación, por tanto, resulta gravemente perjudicial tanto desde el punto de vista del arrendatario como del arrendador, obviamente, ya que el mismo también tendrá, seguramente, sus necesidades económicas (hogar que mantener, o igual ostenta la posición de arrendatario en otros negocios, o bien ese alquiler es su única fuente de ingresos…).
Entonces,
¿Qué solución podría tener el arrendador en estos casos?
¿Podría dejar de pagar el IVA en Hacienda?
La contestación a estas cuestiones planteadas es que debemos partir de la premisa de que el impago de la renta por parte del arrendatario, o el aplazamiento del mismo acordado entre ambas partes contractuales, no suspende el devengo del Impuesto sobre el Valor Añadido (“IVA”). Consecuentemente, el arrendador deberá ingresar el IVA sobre el importe de la renta, a pesar de no haber recibido el cobro por parte del arrendatario y en la misma fecha que si lo hubiera cobrado.
No obstante, podrá dejarlo de ingresar si, entre ambas partes contractuales, se pacta una suspensión en el pago de la renta durante el estado de alarma, o bien un aplazamiento del momento en que nace la obligación de pagar la renta igualmente durante el estado de alarma, siempre que este pacto conste debidamente en un acuerdo escrito que justifique y acredite la naturaleza y los efectos del acuerdo.
Además, en el supuesto de reducción del importe de la renta, para evitar el devengo y obligación de pago del IVA, será esencial que se acuerde por escrito en una adenda que modifique las condiciones del contrato de arrendamiento y que permitirá pagar el IVA sobre el nuevo importe (reducido) de la renta pactado por las partes.
En conclusión, estos pactos inter partes (aplazamiento, suspensión o reducción de renta) deberán constar por escrito, y con la formalidad correcta, si el propietario/arrendador pretende acogerse a la exención del pago del IVA (total o parcialmente), ya que seguramente Hacienda solicitará dicha justificación para tal efecto que, en caso de no existir, supondrá la imposición de las sanción y/o recargo correspondiente. Es por tal motivo que se recomienda, desde ILLESLEX Abogados, que se acuda a un profesional para asegurar que ese documento contractual a redactar en estos casos, se confeccione de la forma más correcta posible y evitar así esos riesgos de sanción y/o recargos.
Por todo ello, desde nuestro Bufete de ILLESLEX Abogados, nos ponemos a su disposición para el caso de que necesite asesoramiento jurídico-legal acerca de esta cuestión u otra cualquiera que quiera plantearnos. Estaremos encantados de poder ayudarle.
Feliu Martorell Brotad
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12-feb-2024 / ARTICULO
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2014-12-22
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