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REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA Y LEY DE CATASTRO INMOBILIARIO

REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA Y LEY DE CATASTRO INMOBILIARIO

03/11/2016

El pasado 1 de noviembre de 2015 entró en vigor la Ley 13/2015, de 24 de junio que reforma la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.
Esta Ley establece un sistema de coordinación entre el Catastro Inmobiliario y el Registro de la Propiedad, a fin de que éste incorpore la descripción gráfica georreferenciada a la descripción de las fincas registrales, tomando como base la cartografía catastral.
Con esta incorporación de la descripción gráfica georeferenciada se permite identificar sobre plano la situación, forma y superficie de la finca registral.
La principal finalidad de esta reforma es incrementar la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario y simplificar los trámites administrativos.
Las principales reformas que ha introducido esta ley son las siguientes:
  • La delimitación geográfica de las fincas registrales antes era potestativa, a partir de la reforma aumenta el número de supuestos en los que la identificación geográfica es requisito para la inscripción registral.
  • En los casos de inscripción de suelo no basta una mera representación, es necesaria la georeferenciación de su delimitación en un sistema oficial.
  • El archivo registral del libro del edificio que antes sólo era preceptiva en determinadas Comunidades Autónomas ahora se impone a nivel nacional.
  • Para inscribir bases gráficas se exige la previa tramitación de un procedimiento registral con las debidas garantías y posibilidad de intervención de los colindantes.En este sentido, si se pretende inscribir una base gráfica de origen catastral se tiene que notificar a los colindantes generales, mientras que si no lo es, se ha de notificar a los colindantes registrales y a los colindantes catastrales.
  • Se introducen restricciones respecto de las bases gráficas no catastrales, en el sentido de que sólo son admisibles en determinados supuestos excepcionales como son cuando concuerdan el Registro de la Propiedad y la realidad extraregistral y cuando el acto inscribible consista en una parcelación, reparcelación, segregación, división, agrupación, agregación o deslinde judicial que determinen una reordenación de los terrenos.
  • Si se alcanza una coordinación plena entre catastro y registro, se hace constar tanto en el Registro como en el Catastro. Con anterioridad a la reforma, si había una coordinación plena, el Catastro no informaba de ello.
  •  Hasta ahora no había ninguna restricción a la posibilidad de descoordinación sobrevenida; tras la reforma, sigue sin haber restricciones ante dicha posibilidad.
  •  El procedimiento notarial de subsanación de discrepancias a partir de ahora requiere oposición expresa, no basta con la incomparecencia.
  •  Se implanta un sistema público de alertas registrales geográficas, de utilización preceptiva en cualquier procedimiento que afecte a la identificación geográfica de las fincas.
  •  Hasta la reforma, las inscripciones de excesos de cabida de hasta un 20% podían hacerse unilateralmente con un certificado técnico sin intervención de colindantes.Tras la reforma, el exceso de cabida que supere el 5 o el 10% y que se apoye en datos catastrales, requiere un expediente notarial con citación a los colindantes.
  •  Se desjudicializan los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad extra registral cuando no exista contienda y oposición entre partes, por lo que se potencia la actuación notarial y registral.Ahora los notarios son competentes para tramitar expedientes de dominio de inmatriculación de fincas o reanudación de tracto, así como rectificaciones descriptivas y deslindes.A los Registradores se les atribuyen los expedientes de liberación de cargas y gravámenes, y subsanación de la doble inmatriculación.
  •  Se potencia la protección registral del dominio público.
  •  Los municipios, en el plazo de 3 meses desde la publicación de esta ley tienen que poner a disposición de los Registradores un acceso mediante servicio de mapas web a todos los planes urbanísticos generales y de desarrollo, debidamente georreferenciados y meta datados así como a sus modificaciones aprobadas definitivamente y en vigor.
Resolución 10.10.2016 de la DGRN
La Registradora de la Propiedad deniega la inscripción de una representación gráfica catastral solicitada por no resultar suficientemente acreditada la total coincidencia de la finca registral con la parcela catastral. Surgió además la duda de que podría ocupar parte de la catastral de fincas colindantes. Se notificó a dichos titulares, e incluso uno de ellos formuló oposición haciendo constar que se invadiría parcialmente su propiedad.
El Registrador debe decidir siempre de forma suficientemente motivada, según su prudente criterio, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer con claridad los defectos aducidos y con exposición clara de los fundamentos jurídicos. Interdicción total de la arbitrariedad a la que conduce una resolución de la que se desconoce el razonamiento íntegro por el que se llega a una decisión.
En cualquier caso, no basta con la mera cita rutinaria de un precepto legal o de Resoluciones de la DGRN, sino que es preciso justificar la razón por la que el precepto o resolución es de aplicación y la interpretación que ha de efectuarse de ellos (ya que solo de este modo se podrá combatir la calificación dictada si no se considera adecuada). Un juicio de identidad de la finca por parte del Registrador no puede ser discrecional, debe basarse en criterios objetivos y razonados.
El objetivo de que se inicie expediente es proteger o tutelar a los titulares de fincas colindantes, por la posible invasión a sus derechos o por coincidir con los mismos. Se trata de evitar que puedan ser lesionados sus derechos y se produzcan situaciones de indefensión, asegurando que no haya dobles inmatriculaciones (siquiera parciales). De ahí que sea de vital importancia la notificación a los dueños de las colindantes. La participación de ellos reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa o en perjuicio de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. Dicho trámite carece de sentido cuando de la calificación registral de la representación gráfica no resulta afectado colindante alguno.
Escrito por Anna Álvarez Escardó, Abogada.

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