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Novedades derivadas del Decreto Ley autonómico 8/2020 de 15 de mayo en el ámbito del sector de la promoción y construcción

Novedades derivadas del Decreto Ley autonómico 8/2020 de 15 de mayo en el ámbito del sector de la promoción y construcción

21/05/2020

El pasado viernes 15 de mayo entró en vigor el Decreto-Ley 8/20, de medidas urgentes y extraordinarias para el impulso de la actividad económica y simplificación administrativa para paliar los efectos de la COVID-19 (BOIB 84 de 15 de mayo).

Contempla un elenco de medidas de diversa índole que afectan entre otros al ámbito del urbanismo, promoción, construcción y del turismo.

Nos centraremos en resumir aquellas medidas de mayor incidencia en el sector de la promoción y de la construcción (urbanismo y turismo). Las exponemos a continuación:

 

I.- Régimen excepcional de Declaración Responsable

La Declaración Responsable es el documento mediante el cual el promotor manifiesta, bajo su responsabilidad, que los actos a los que se refiere cumplen con la normativa aplicable y que posee la documentación técnica exigible. Una vez presentada dicha declaración, el promotor estará facultado para realizar la actuación urbanística pretendida, sin tener que esperar a una resolución favorable por parte de la Administración, sin perjuicio de las facultades de comprobación, control e inspección que posteriormente correspondan.

Se trata de un régimen excepcional por cuanto se mantendrá en vigor hasta el 31 de diciembre de 2021. Varios son los comentarios a desarrollar.

En primer lugar, no se comprende su vigencia temporal, por cuanto los incumplimientos administrativos en los plazos de concesiones de licencia no son consecuencia de la pandemia que estamos padeciendo, sino previos y generalizados en todas las administraciones competentes en la materia. No se trataría tanto de dar solución inmediata a los retrasos que ahora se padecen sino de dar solución a un problema endémico al que se enfrentan particulares y profesionales.

En segundo lugar, no se comprende tampoco su alcance. Sin perjuicio de que determina que aquellos supuestos que contempla la LUIB (Ley de Urbanismo de las Islas Baleares) en su artículo 146 podrán tramitarse como Declaración Responsable, lo cierto que nos encontramos con un elenco de excepciones importante.

La primera se refiere al artículo 11.4 del Real Decreto legislativo 7/2015 de rehabilitación urbana, legislación básica estatal, que supone un límite que comprende aquellas peticiones de licencia en las que el régimen del silencio es negativo, por lo que difícilmente podría conjugarse con un régimen de Declaración Responsable o comunicación previa. Es el caso de divisiones o agrupaciones de fincas, edificaciones de nueva planta, movimientos de tierras y explanaciones, instalación de casas prefabricadas y talas de masas arbóreas (en determinados casos) que deberán tramitarse como hasta la fecha, estando sujetas al régimen de licencia urbanística.

Las segundas que el Decreto también excluye del régimen de Declaración Responsable son las referidas a aquellas actuaciones que se vean afectadas por la servidumbre de protección de costas, sean de demolición total o parcial de edificaciones (no debemos olvidar que, en estos supuestos de demolición, el sentido del silencio es positivo), actuaciones en bienes de interés cultural o catalogados y bienes fuera de ordenación (este último supuesto tampoco se comprende, por cuanto en bienes fuera de ordenación se pueden realizar determinadas actuaciones, que podrían incluirse dentro del supuesto de comunicación previa). Tampoco incluye el régimen de Declaración Responsable para las licencias de primera ocupación, que continúan sujetas al régimen de licencia municipal.

En líneas generales, se verán beneficiadas por el nuevo régimen las reformas en general, incluso integrales, que no conlleven demolición (siempre que conlleven mejoras energéticas y de ahorro de agua) y ampliaciones, entre otras.

Esta Declaración Responsable deberá presentarse con una antelación mínima de 15 días respecto de la fecha de inicio del acto, y se establece un máximo de cuatro meses para iniciar la ejecución de las obras desde su presentación (en caso contrario, perderá su vigencia) así como un plazo máximo de dos años para llevar a cabo la ejecución de la actuación.

 

II.- Incentivos para la mejora de establecimientos turísticos

Es un precepto de similares características a la Disposición Adicional Cuarta de la Ley del Turismo que permitió la ampliación de establecimientos turísticos, previa emisión de informe vinculante de la Consejería de Turismo, con el que se incrementaba la ocupación y edificabilidad respecto de la que permitía el plan, cumpliendo ciertos requisitos.

En este caso, se permite hasta un incremento del 15% siempre que se cumplan el resto de los requisitos propios de la mejora, reducción de estacionalidad, nuevos segmentos de mercado y similares. Se trata de un proyecto de modernización sometido a una serie de requisitos de eficiencia energética y atendiendo a la calidad, a la sostenibilidad medioambiental, la seguridad o la accesibilidad.

El proyecto podrá prever la reordenación o reubicación de volúmenes ya existentes, el aprovechamiento del subsuelo y la redistribución del número de plazas autorizadas, pero en ningún caso la ampliación podrá conllevar el aumento de plazas.

Creemos importante señalar que se verán beneficiadas por este precepto también las viviendas vacacionales, siempre que se tenga como objetivo cambiar de grupo y aumentar la categoría de las mismas, a pesar de que a día de hoy ignoramos las categorías que puedan existir en viviendas vacacionales ya que la LEY TURÍSTICA no contempla categoría alguna.

El plazo de presentación de estos proyectos de modernización finaliza el 31 de diciembre de 2021, y quedan excluidos aquellos establecimientos que ya se vieron beneficiados por otros proyectos de mejora o modernización extraordinarios, es decir, más allá de la propia normativa urbanística, siempre que se hayan agotado los parámetros que regula el actual artículo 7 del Decreto-Ley al que nos referimos.

 

III.- Exención temporal estival para obras

Este Decreto-Ley deja sin efecto de forma genérica las limitaciones que la normativa autonómica, insular o municipal hayan establecido para las obras como consecuencia de la temporada turística, limitado a 2020.

 

IV.- Reconversión y cambio de usos de alojamientos turísticos y edificios no residenciales

La Disposición Adicional I permite a:

  • Establecimientos de alojamientos turísticos dados de alta en zonas maduras.
  • Establecimientos de alojamiento turísticos dados de baja que no estén en suelo rústico.
  • Otros edificios de uso no residencial sitos en zonas maduras y en situación de obsolescencia (sin uso)

el cambio de uso a residencial sujeto al régimen de vivienda protegida, equipamiento socio-sanitario o asistencial, o administrativo (proyectos de investigación, I + D, preferentemente).

Para ello, será preciso un informe municipal y de una comisión que se creará al efecto, cuyo informe será la determinante para su autorización.

 

V.- Certificación de verificación documental

Se permite a los promotores de proyectos que presenten un certificado de verificación documental emitido por colegios profesionales o entidades de derecho público con los que el Ayuntamiento suscriba un convenio. Esta verificación incluye la revisión técnica, informe y validación del proyecto y documentación, y su adecuación a la normativa.

Esta certificación no es obligatoria, ni exime que la corporación municipal realice su labor de fiscalización del proyecto.

 

VI.- Modificación de determinados preceptos de la normativa de actividades (Ley 7/13)

Las medidas van encaminadas a establecer el régimen de Declaración Responsable para el inicio de cualquier actividad permanente, inocua, menor o mayor, todo ello, sin perjuicio de la necesidad de presentar un proyecto de actividad en los casos de actividades permanentes menores y mayores.

Igualmente, ajusta la regulación para el inicio o modificación de actividades que precisen de obra. En este caso, se podrá presentar un proyecto preliminar de actividad o incluir el proyecto de actividad en el proyecto de obras para la concesión de licencia o incluso en el proyecto de ejecución.

Incluye la posibilidad de realizar actividades en edificios fuera de ordenación total o parcialmente, siempre que no sean necesarias obras en la zona en tal situación de fuera de ordenación.

 

VII-. Otras modificaciones de la Ley de Urbanismo de las Islas Baleares

El Decreto-Ley también aprovecha para ajustar determinados preceptos de la LUIB con el objetivo de reducir algún trámite, ajustes de reservas de aparcamientos en planes parciales, eliminar la remisión al Consell Insular en caso de no aprobación en plazo de Estatutos y Bases de una Junta de Compensación, define aquellas actuaciones que no precisan ningún tipo de licencia o comunicación previa, aprovecha para fijar el importe mínimo de una sanción urbanística en 600 Euros, entre otros.

 

VIII.- Breve consideración a afectación de normativa turística

Sin perjuicio de que no constituye el objeto de la presente nota analizar las modificaciones turísticas, dado el enfoque sobre las medidas que pueden afectar al sector de la promoción y construcción, la Disposición Final Cuarta, entre otras medidas, modifica el artículo 90 de la Ley del Turismo, relativa al régimen de establecimientos dados de baja, eliminando la posibilidad de reapertura contemplada en dicho precepto (salvo que el uso esté previsto en el planeamiento) e incluyendo su posible reconversión a uso residencial de vivienda protegida o uso socio-sanitario, asistencial o administrativo (que regula el propio Decreto).

Fija un plazo máximo hasta el 31 de diciembre de 2020 para optar por alguna de las posibilidades que concede el artículo en su nueva redacción, por cuanto a partir de dicha fecha le resultará de aplicación el régimen de expropiación forzosa por razón de utilidad pública en atención al impacto que ocasionan.

A modo de conclusión, el Decreto-Ley va en la buena dirección pero es claramente insuficiente para dinamizar de forma real y efectiva la economía de las Islas Baleares y es por ello que desde el sector de los promotores y arquitectos el Decreto ha sido duramente criticado.

 

Javier Blas Guasp
Elisabeth Bonet Ochogavía
ILLESLEX

 

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