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La moratoria en el pago de las rentas del alquiler por parte de pymes y autónomos

Análisis de las medidas introducidas en materia de arrendamiento para uso distinto de vivienda por Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.

 

Desde se decretó en España el estado de alarma han sido muchas y de muy diversa índole las medidas que, tratando de salvaguardar la salud y la seguridad pública, se han adoptado por el Gobierno. Dichas medidas han supuesto para los ciudadanos numerosas restricciones a sus derechos y libertades (clausura de establecimientos, prohibición de celebración de eventos y espectáculos, limitaciones a la movilidad de las personas, etc.…), restricciones que han ocasionado un gran impacto económico a todos los niveles, afectando tanto a trabajadores por cuenta ajena, como a trabajadores por cuenta propia, así como a pequeñas, medianas y grandes empresas.

 

Tratando de mitigar los efectos que dichas restricciones han provocado y están provocando sobre la economía del país se han venido adoptando en las últimas semanas diversas medidas, las cuales, sin embargo, no han servido para dar una adecuada respuesta a la particular problemática de un sector especialmente vulnerable y perjudicado por esta crisis como son los trabajadores por cuenta propia (autónomos) y las pequeñas y medianas empresas (pymes), quienes por causas completamente ajenas a su voluntad se han visto obligados a cesar en su actividad o a reducir drásticamente la misma, con la consecuente pérdida o reducción de ingresos, mientras han visto como se mantenían la mayor parte de sus costes, siendo en la mayoría de los casos el pago de la renta del local donde los mismos ejercen su actividad uno de los principales gastos fijos que deben asumir.

 

La cuestión que se plantea es la de si, conforme a derecho, el arrendatario de un local de negocio o de una industria que, por causa de fuerza mayor, como es la actual crisis sanitaria, se ve impedido para desarrollar su actividad, viene obligado o no al pago de la renta en los términos estipulados en el contrato o, por el contrario, cabe la posibilidad de alterar lo en su día convenido entre las partes atendidas las imprevisibles circunstancias sobrevenidas.

 

Ante la ausencia de una regulación específica en la materia, pues ni la Ley de Arrendamientos Urbanos ni el Código Civil ofrecen una solución clara a la problemática, mucho se ha escrito y discutido sobre la aplicación de la denominada clausula rebus sic stantibus, doctrina de creación jurisprudencial a la que, en defecto de acuerdo entre las partes, podría tratar de acudirse para pretender, excepcionalmente, la revisión de los términos del contrato suscrito.

 

En este escenario, el pasado martes 21 de abril, el Gobierno procedió a aprobar, con efectos desde el 23 de abril, el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, el cual introduce en su capítulo I una regulación específica para dar respuesta a las dificultades para el pago de la renta por parte de los arrendatarios de locales o industrias, derivadas del estado de alarma y sus consecuencias, tratando así de proteger a los arrendatarios frente a una situación que puede poner en grave riesgo la continuidad de su actividad empresarial o comercial.

 

En particular, mediante el citado Decreto se ha introducido la posibilidad de que, aquellos arrendatarios que cumplan con los requisitos especificados en el mismo, puedan acogerse, en determinadas circunstancias, a una moratoria en pago de las rentas pactadas, pero en modo alguno supone una exoneración, ni total ni parcial, en el pago de las mismas.

 

Procederemos así a examinar las principales cuestiones relativas a las medidas introducidas en materia de arrendamientos por el Decreto 15/2020.

 

1)     Medidas adoptadas:

 

De tomarse en consideración que el régimen jurídico introducido por el Decreto es distinto según el arrendador sea o no una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o inmuebles con una superficie construida de más de 1.500 m2.

 

a.     Régimen aplicable a los arrendamientos concertados con empresas o entidades públicas de vivienda o con grandes tenedores.

En estos casos y, salvo que otro acuerdo se hubiera alcanzado entre las partes, el arrendatario que cumpla con los requisitos exigidos, y que continuación expondremos, podrá imponer al arrendador el aplazamiento del pago de aquellas rentas que se devenguen durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prorrogas y, en su caso, a las mensualidades que se devenguen con posterioridad, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que en ningún caso pueda aplazarse el pago de más de 4 mensualidades.

Conforme a lo determinado en el Decreto, dichas rentas se aplazarán, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

 

b.    Régimen aplicable a los arrendamientos concertados con personas físicas o jurídicas distintas de las anteriores (pequeños propietarios);

En aquellos casos en los que el arrendador no sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, siempre que el arrendatario cumpliere con los requisitos exigidos, en caso de que las partes no alcanzasen acuerdo alguno en relación a la rebaja o aplazamiento de las rentas, el Decreto faculta para que las mismas puedan disponer libremente de la fianza constituida, de modo que esta pueda aplicarse al pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia.

En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

Si bien en este punto el Decreto resulta confuso al dar a entender que la aplicación de la fianza al pago de las rentas requerirá el acuerdo entre las partes, sin embargo, cabe entender que basta con la simple solicitud del arrendatario para acogerse a dicha posibilidad.

 

2)     Requisitos para la aplicación de la moratoria:

 

Distinguiremos en este punto los siguientes:

a.     Requisitos relativos al objeto arrendado:

La moratoria examinada únicamente será de aplicación en aquellos contratos que tengan por objeto el arrendamiento de bienes inmuebles para uso distinto al de vivienda a que se refiere el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, como serían los arrendamientos de locales de negocio, incluyéndose expresamente por el Decreto los arrendamientos de industria, de gran importancia en el sector hotelero.

Se requiere igualmente que el objeto arrendado se encuentre afecto a la actividad desarrollada.

 

b.    Requisitos relativos al arrendatario:

Únicamente podrán acogerse a las medidas recogidas en el Decreto los arrendatarios (sean personas físicas o jurídicas) de inmuebles destinados a uso distinto del de vivienda y afectos a la actividad, que tengan legalmente la consideración de trabajadores por cuenta propia o PYMES de conformidad con lo previsto en el artículo 3 del Decreto 15/2020, siempre y cuando su actividad se haya visto suspendida como consecuencia de las medidas adoptadas durante el estado de alarma o bien hayan visto reducida la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior

 

c.     Inexistencia de pacto específico entre las partes;

La posibilidad de acogerse a las medidas señaladas en las letras a y b del apartado primero anterior (aplazamiento o aplicación de la fianza al pago de rentas) en los términos expuestos únicamente será de aplicación en caso de que no existiera un acuerdo expreso y específico entre las partes.

Se otorga por tanto primacía a la autonomía de la voluntad de las partes.

 

 

d.    Solicitud en plazo:

En todo caso el arrendatario que quiera acogerse a las medias reconocidas por el Real Decreto 15/2020 deberá comunicarlo al arrendador en el plazo de un mes a contar desde la entrada en vigor del mismo, plazo que concluirá el próximo día 23 de mayo de 2020.

 

e.     Acreditación del cumplimiento de los requisitos por parte del arrendatario;

El arrendatario que solicite al arrendador la aplicación de la moratoria regulada por el Decreto, deberá acreditar que cumple los requisitos consagrados en el artículo 3 del mismo.

En particular, el arrendatario deberá proporcionar al arrendador la siguiente documentación:

-       La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.

-       La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

 

Cabe advertir que resulta fundamental cerciorarse de que concurren todas las circunstancias recogidas en el Decreto 15/2020 para acogerse a las medidas que el mismos articula en esta materia pues, para evitar posibles abusos, el propio Decreto establece que los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.

 

En definitiva y habida cuenta de lo expuesto, resulta claro que si bien es cierto que las medidas introducidas por el Real Decreto 15/2020 pueden suponer un balón de oxígeno para aquellos autónomos o pymes que se encurtan en una situación complicada, no lo es menos que las mismas se revelan como claramente insuficientes para hacer frente a la especial problemática en la que se encuentra este colectivo.

 

En todo caso y sin perjuicio de lo anterior, desde Illeslex Abogados consideramos que la negociación ente las partes debe erigirse siempre como el primer mecanismo al que acudir para tratar de encontrar una solución consensuada a los problemas derivados de la actual situación, ponderando de forma equitativa los recíprocos intereses de arrendadores y arrendatarios.

 

Jaime López Morente
ILLESLEX

 

 

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ILLESLEX  en info@illeslex.com

 

 

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