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Las principales novedades de la nueva Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario

Las principales novedades de la nueva Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario

26/02/2019

Illeslex Abogados, especializados en derecho inmobiliario y urbanístico

El pasado jueves fue definitivamente aprobada en el Congreso de los Diputados la nueva Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, que de esta forma ha quedado lista para su publicación en el BOE. Esta norma refuerza la protección a los consumidores y exige a las entidades financieras un mayor nivel de trasparencia y claridad en las relaciones con sus clientes.

Estas son sus principales novedades:

 

Ámbito de aplicación

La norma se aplicará a los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que de manera profesional realicen alguna de las actividades relacionadas con la contratación de préstamos. Los usuarios objeto de protección son las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes de préstamos hipotecarios sobre bienes inmuebles de uso residencial.

 

Mejora de la transparencia

Se imponen normas de conducta y transparencia a los prestamistas e intermediarios del crédito con la finalidad de reforzar las garantías para los prestatarios. Las entidades financieras tendrán que facilitar mayor información y existirá un mayor control de la transparencia formal (que la redacción de las cláusulas contractuales sea clara y entendible a los usuarios) y material (que la información facilitada posibilite al usuario alcanzar un conocimiento real de las consecuencias jurídicas y económicas del contrato). Las entidades financieras tendrán la obligación de evaluar la solvencia del potencial prestatario o garante así como la obligación de informar de forma personalizada al cliente sobre las condiciones de contratación a través de la ficha europea de información normalizada (Fein), documento que tendrá carácter de oferta vinculante durante un mínimo de 10 días.

Asimismo, se otorga un papel más activo al notario estableciendo una visita obligatoria del cliente con al menos un día de antelación a la fecha de la firma del contrato con la finalidad de que el usuario pueda recibir asesoramiento gratuito sobre las condiciones de contratación y cumplimentar un test donde se concretará la documentación e información suministradas.  

 

Condiciones de los contratos.

De conformidad con la nueva regulación se establecen limitaciones respecto de determinadas cláusulas contractuales, destacando las siguientes:

1.- Cláusula suelo.- En los préstamos referenciados a tipo variable se prohíbe expresamente la aplicación de un límite a la baja del tipo de interés remuneratorio pactado.

2.- Límite a los intereses moratorios.- Se establece un límite máximo a los intereses moratorios que se fija en el interés remuneratorio más tres puntos.

3.- Cláusula de vencimiento anticipado.- En los casos de impago del préstamo, para que la entidad financiera pueda acudir a la ejecución hipotecaria dando por vencida, líquida y exigible la totalidad de la deuda, se divide en dos franjas la duración del préstamo: si la mora se produce dentro de la primera mitad de la duración del préstamo concedido, el impago debe ser igual al 3% del capital o bien de 12 cuotas. Si se produce durante la segunda mitad, el impago se eleva al 7% o bien  15 cuotas.

4.- Gastos e impuestos.- Los gastos e impuestos derivados de la operación, incluido el AJD, serán por cuenta y cargo de la entidad financiera a excepción de la tasación y las segundas copias de la escritura que habrán de ser abonados por el usuario.

5.- Vinculación de otros productos. Se prohíbe la vinculación imperativa de otros productos en la concesión de préstamos hipotecarios, pero se permite pactar bonificaciones al tipo contra la contratación de determinados productos de forma voluntaria por el cliente.

6.- Comisión de apertura.- Se permite a la entidad financiera cobrar una comisión de apertura, siempre que haya sido expresamente pactada y responda a servicios efectivamente prestados, dicha comisión se devengará una sola vez y englobará la totalidad de gastos de estudio, tramitación, concesión del préstamo y otros similares.

7.- Comisión por amortización anticipada.- La comisión por amortización anticipada para los préstamos referenciados a tipo fijo se limita al 2% durante los diez primeros años del contrato y al 1,5% tras dicho periodo. En los casos de amortización anticipada de la hipoteca a tipo variable el cliente deberá elegir entre el tipo de amortización a tres años, con una comisión máxima del 0,25%  o a cinco años con una comisión máxima del  1,5% del capital objeto de amortización .

8- Costes por subrogación.- El cliente podrá subrogar libremente y sin costes su hipoteca. Entre las entidades se establecerá un mecanismo de compensación 

9.-Comisiones por novación.- La entidad no podrá cobrar comisiones por novación en el préstamo.

 

Entrada en vigor

Se prevé que la Ley entre en vigor pasados tres meses desde la fecha de publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), y afectará exclusivamente a los contratos suscritos con posterioridad a su entrada en vigor a excepción de lo establecido para el vencimiento anticipado en caso de impago que también será de aplicación a los contratos anteriores que no se encuentren vencidos siempre y cuando el deudor opte por acogerse a este nuevo régimen.

 

Carmen Hernández
Abogada de Illeslex |  Derecho Mercantil y Societario

 

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