+34 971 72 80 08
1.- Quin es el marc normatiu actual?
L'1 d'agost del 2017 ha entrat en vigor la Llei 6/2017 de 31 de juliol que modifica la Llei del Turisme de les Illes Balears del 2012.
El dimarts 8 d'agost ha entrat en vigor el Decret Llei 3 /2017 de data 4 d'agost que modifica dos articles de la Llei 8/2012 del Turisme de les Illes Balears. Est Decreto Llei ha de tramitar-se al Parlament Balear per ser objecte de ratificació abans del 4 de setembre del 2017, la qual cosa no impedeix que ja estigui en vigor i per tant que resulti aplicable.
2.- D'on veniem?
Abans de l'1 d'agost es permetia la comercialització d'estades turístiques en habitatges unifamiliars aïllats (xalets), en habitatges pareadas sotmeses al règim de propietat horitzontal i habitatges unifamiliars entre mitgeres sempre que anessin úniques en la parcel·la. Per tant es declarava compatible amb l'ús ordinari-residencial des del punt de vista urbanístic que tenien aquests habitatges l'ús extraordinari que consistia a comercialitzar estades turístiques en aquests habitatges.
3.- Quina es la principal novetat?
Des de l'1 d'agost es va a permetre la comercialització d'estades turístiques en edificis plurifamiliars, és a dir en apartaments o habitatges sotmesos al règim de propietat horitzontal però condicionada a un doble requisit de forma cumulativa:
A més s'estableix l'anomenada “modalitat del lloguer d'habitatge principal” que permet NOMÉS al propietari persona física comercialitzar estades en el seu habitatge habitual, considerat com a habitatge principal per un termini màxim de seixanta (60) dies a l'any, al marge de la seva tipologia arquitectònica. Deduïm que el propietari ha de ser resident a Espanya i ha d'estar degudament empadronat per poder acreditar la seva residència habitual en aquest habitatge.
En tot cas ha de respectar les dues condicions més amunt citades. Es fixa un límit temporal de 5 anys per a l'exercici de l'activitat amb possibilitat de pròrroga. Excepcionalment es permet la convivència del propietari juntament amb els turistes, si així s'anuncia en la publicitat i MAI es podrà superar el nombre de places establert en la cèdula d'habitabilitat, computant al propietari, als seus familiars que resideixen amb aquest de forma permanent i als turistes.
4.- Que es la zonificació?
Només es podrà comercialitzar estades turístiques en zones declarades aptes (amb certificat administratiu). Les zones es determinaran de forma MOTIVADA pels Consells Insulars previ informe preceptiu dels Ajuntaments, excepte l'Ajuntament de Palma que decidirà sense necessitat del Consell Insular de Mallorca. Mentre no es zonifique es paralitza la sol·licitud de llicències a través de la DRIAT.
Es fixa el termini màxim d'1 any, és a dir fins a l'1 d'agost del 2018 per procedir a la zonificació; si transcorregut aquest termini no s'hagués establert la zonificació, es podran sol·licitar declaracions responsables d'inici d'activitat respecte d'habitatges unifamiliars aïllats, habitatges unifamiliars entre mitgeres i habitatges unifamiliars pareadas. S'EXCLOUEN els habitatges en plurifamiliares que hauran d'esperar a la decisió sobre la zonificació.
Amb el permís s'obtindrà un nombre de registre imprescindible per comercialitzar l'habitatge a través dels canals d'oferta turística (Airbnb, Homeaway, etc).
Per a la zonificació s'atendrà a motius de sostenibilitat (mediambientals, urbanístics-territorials, accés a l'habitatge, proveïment d'aigua/energia/servei d'escombraries…).
5.- Quin paper tindràn les Comunitats de Propietaris?
Podran pronunciar-se sobre la comercialització d'estades turístiques als edificis plurifamiliares. D'aquesta manera, una vegada que els Consells i Ajuntaments defineixin la zonificació, solament es podran comercialitzar estades turístiques si el títol constitutiu o els estatuts no ho impedeixen. Si no consta la prohibició, per comercialitzar s'exigirà l'autorització de la Comunitat de Propietaris a través d'un acord per doble majoria (de vots i de quotes), en primera convocatòria.
En segona convocatòria s'exigirà el vot de la majoria dels assistents, sempre que aquests representin al seu torn més de la meitat del valor de les quotes dels presents.
6.- Quin és el concepte d'empresa comercializadora d'estades turístiques?
Les persones físiques o jurídiques que comercialitzen turísticament la totalitat d'un habitatge residencial per períodes de curta durada en condicions d'ús immediat i amb finalitat lucrativa, sense perjudici del seu ús particular.
7.- Quan es presumeix que un propietari comercialitza estades turístiques?
Si es comercialitza l'habitatge en condicions d'ús immediat, per una durada inferior al mes i no es pot acreditar que la finalitat de la comercialització és diferent o diferent a la turística.
8.- Que s'entèn per canal d'oferta turística?
Tot sistema mitjançant el qual les persones físiques i jurídiques, directament o a través de tercers, comercialitzen, publicitan o faciliten mitjançant enllaç o allotjament de continguts la reserva d'estades turístiques en habitatges (ben sigui per dies o setmanes sempre inferiors al mes (art. 50.13), bé sigui amb prestació d'alguns dels serveis descrits en l'article 51.
A manera d'exemple són canals d'oferta turística les agències de viatges, les centrals de reserva, empreses de mediació o organització de serveis turístics, inclosos els canals d'intermediació a través d'internet o altres sistemes de noves tecnologies de la informació, les agències immobiliàries així com la inserció de publicitat en mitjans de comunicació social.
9.- Quin procediment s'ha de seguir per donar d'alta estades turístiques en habitatges?
El propietari haurà de presentar davant la Conselleria de Turisme la Declaració de Responsable d'Inici d'Activitat Turística (DRIAT) en la qual es declararà que l'habitatge compleix els requisits de caràcter tècnic que més endavant s'indicaran. A partir de la presentació en el Registre corresponent, s'estarà en condicions de realitzar l'activitat en qüestió.
10.- Es poden comercialitzar estades turístiques en un habitatge sense prèvia declaració responsable d'inici d'activitat (DRIAT)?
No; la publicitat, la contractació o la comercialització d'estades turístiques SENSE DRIAT previ es considera infracció greu que se sancionarà amb multa entre 20.001 i 40.000.-€, sense perjudici que es pugui suspendre l'activitat o es procedeixi a clausurar l'habitatge
11.- Quins requisits tècnics han de complir els habitatges?
S'exigeix una antiguitat mínima de cinc anys (l'ús durant aquest temps a més haurà d'haver estat residencial privat) acreditables mitjançant:
És obligatòria la Cèdula d'Habitabilitat en vigor. El nombre màxim de places serà el contingut en ella.
L'Assegurança de Responsabilitat Civil ha d'estendre's als danys a la Comunitat de Propietaris.
S'han d'oferir-garantir serveis turístics (neteja, roba, instal·lacions i atenció telefònica 24 hores) i la comunitat ha d'estar informada. El contracte amb el personal de la neteja ha de complir la normativa laboral, de Seguretat Social i de Prevenció de Riscos Laborals.
És obligatori comptar amb certificat d'eficiència energètica amb qualificació mínima de F o D en funció de l'antiguitat de l'immoble si bé es fixa un termini d'adaptació de tres anys, per tant fins a l'1 d'agost del 2020.
És imprescindible també tenir comptadors individuals de subministraments (electricitat, aigua si es proveeix a partir d'una xarxa pública, gas).
Han de complir la normativa sobre sostenibilitat i accessibilitat per a persones amb mobilitat reduïda.
12.- En quins casos mai es podran comercialitzar estades turístiques en els habitatges?
1.- Si s'ha imposat sanció ferma administrativa per infracció urbanística greu o molt greu mentre no s'hagi restituït la legalitat urbanística.
2.- Situades en sòl rústic protegit.
3.- Sotmeses a règim de protecció oficial o a preu taxat.
Sense perjudici que en el futur es permetin les estades turístiques en habitacions d'un habitatge privat residencial, no s'admeten els contractes per habitacions a l'empara de la Llei Turística.
13.- Quina durada tindran les llicències per a habitatges residencials sotmesos a propietat horitzontal?
5 anys prorrogables, sense perjudici que l'Administració pugui acordar la seva baixa definitiva si hi ha un cessament de la comercialització turística durant tres anys consecutius.
14.- Quina durada tindran les llicències per a la resta d'habitatges residencials?
Indefinida sense perjudici de sense perjudici que l'Administració pugui acordar la seva baixa definitiva si hi ha un cessament de la comercialització turística durant tres anys consecutius.
15.- Existeix un màxim d'immobles per propietari?
A l'espera de desenvolupament reglamentari, el propietari que ja comercialitzés a data 1 d'agost del 2017 turísticament tres o més habitatges, no podrà presentar un nou DRIAT respecte de qualssevol altres habitatges de la seva propietat.
16.- Quines obligacions específiques té el propietari d'un habitatge situat en un edifici plurifamiliar?
Han d'informar per escrit als inquilins sobre les normes de convivència, adequada utilització dels serveis i elements comuns, els qui hauran de signar la recepció d'aquesta informació.
Comunicar a la Direcció general de la Policia les estades de les persones que s'allotgen en l'habitatge.
Requerir al turista a l'abandó de l'habitatge en 24 hores en cas d'alteració greu de la convivència o incompliment greu de les normes de la comunitat
17.- Els titulars o explotadors de canals de comercialització turística incorreran també en responsabilitat?
Si publiquen anuncis d'habitatges que no hagin realitzat la declaració responsable (DRIAT) o no consignen en la publicitat el nombre d'inscripció turística, se'ls podrà imposar sancions entre 40.001 i 400.000.-Euros
Hi ha una presumpció iuris tantum de Responsabilitat Solidària: titulars de l'immoble + persona responsable d'haver-la inserit.
18.- Les persones amb càrrec en les Comunitats de Propietaris van a respondre si es comercialitzen estades turístiques als apartaments sense DRIAT o sense permís de les mateixes?
La Llei no contempla cap règim de responsabilitat respecte de les persones que ostentin càrrecs en la Comunitat de Propietaris.
19.- Com la Conselleria de Turisme va a incentivar la cerca de possibles infractors?
S'ha creat un canal de denúncia a través d'un correu electrònic: bustiainspeccioturistica@dgoturis.caib.es. A més a partir del mes d'octubre s'inclourà a la web de la conselleria un formulari online de denúncia.
Finalment l'any 2018 s'implantarà una aplicació mòbil a través de la qual es podrà consultar si un habitatge específic està donada d'alta amb un nombre d'inscripció turística.
20.- Quins efectes té la nova Llei i el Decret Llei del 2017 sobre els propietaris que amb anterioritat a l'1 d'agost del 2017 ja comercialitzaven estades turístiques legalment?
No els afecta la zonificació ni els requisits tècnics exigibles als habitatges, però sí les noves disposicions sancionadores.
En tot cas sí que hauran de:
- Comunicar a la Direcció general de la Policia les estades de les persones que s'allotgen en l'habitatge;
- Inserir en la publicitat del seu habitatge el nombre d'inscripció turística; mancant aquest nombre hauran de consignar el nombre de registre d'entrada atorgat quan es va presentar la DRIAT davant un registre públic o bé el nombre assignat a l'expedient per la Conselleria de Turisme.
21.- Quin joc té el contracte de temporada regulat en la LAU després de l'entrada en vigor de la Llei 6/2017?
La LAU està cridada a regular contractes de temporada inferiors a l'any en el qual l'arrendatari hagi estat captat a través de canals no turístics, de tal manera que la finalitat del contracte sigui no turística.
SI NECESSITA MES INFORMACIÓ NO DUBTI EN CONTACTAR-NOS
Compartir
28-nov-2022 / ARTICULO
2014-09-10
2015-02-11
2014-12-22
English
Español
Deutsch
Français
Nederlands
